Опубликовано

Василий Петров. Вопросы и ответы по оформлению земли. 15.

Ситуация в поселении «Кедровый Рожок» (Рязанская область)

Попытка изъятия земли у поселения «Кедровый Рожок» путём повышения кадастровой стоимости до 13 млн. руб. (расторжение договора аренды через неоплату арендной платы). Выкуп земельного участка в собственность партнёрства. Варианты легализации жилых домов (присоединение к землям населённых пунктов и изменение разрешенного использования на садоводство).

Здравствуйте уважаемый Василий.

Внимательно изучаем Ваши рассылки по закону о Родовых поместьях. Поддерживаем Ваши начинания в этом своими практическими делами.

В настоящие время Рязанский район отстал от нас на предмет расторжения договора аренды, но только на время. После публикации генерального плана д. Рожок и назначения даты публичных слушаний до нас довели расчёт арендной платы. Аренда после перевода земли в земли населённых пунктов будет составлять 13 000 000 рублей в год на 67,2 Га. Понятно, что таких денежных средств у нас нет, поэтому после неоплаты арендной платы с нами расторгнут договор аренды.

Для решения этой проблемы нами был выбран вариант выкупа земли на наше НП «Кедровый Рожок», но по цене земли сельскохозяйственного назначения. Наша позиция основана на том, что вся инфраструктура (свет, газ, дороги), обустройство территории (организация лесных, садовых, огороднических, ветро-водо-эрозионно-защитных насаждений), обустройство общественной территории (дендропарк 11 га – прибрежная полоса), организация процесса перевода земли в земли населённых пунктов и разработка для этого генерального плана д. Рожок с нашей территорией, всё это создано нашими руками за 10 лет.

Мы понимаем, что кадастровая стоимость нашей земли как земель населённых пунктов будет максимальной из-за противоборства с районными властями, и они постараются так, чтобы выкупить её мы не смогли.

1. Просим Вас помочь подготовить обоснованную юридическую базу для подачи заявления на выкуп земли на НП «Кедровый Рожок»:

А. Земли с/х назначения с постройками после публичных слушаний до её перевода в земли поселений;

Б. Выкуп после перевода по цене земли с/х назначения.

2. У кого покупать, если собственник в кадастре не определён?

3. Какие экспертизы необходимо сделать, чтобы определить кадастровую стоимость земли поселения и что эта стоимость кадастра сделана нами?

4. Как правильно сформировать заявление на проект планировки территории, для корректности определения?

Кадастровая стоимость, переданная Вам, взята из Постановления правительства Рязанской области по кадастровому кварталу. Пересчёт стоимости кадастра осуществляется каждые пять лет. Выставленная нам кадастровая стоимость взята по средней цене по Рязанскому району. Прилагаю к письму расчёт арендной платы, которую дал район. Официально дать такой документ председатель КУМИ отказался.

Отправляю письмо с обращением к главе Рязанского района, как мы его понимаем.

***

Некоммерческое партнёрство по благоустройству экологического поселения

«КЕДРОВЫЙ РОЖОК»

Юридический адрес: 390039, г. Рязань, ул. Чкалова дом 21

тел.: 8-930-874-44-43

ОГРН 1026200703760

ИНН 6215011028

КПП 621501001

Исх. № ___   от _________  2013г.

Главе администрации муниципального

образования – Рязанский муниципальный

район Рязанской области Пронькину В.Н.

З А Я В Л Е Н И Е

Уважаемый Виктор Николаевич!

НП «Кедровый Рожок» выражает благодарность председателю КУМИ Рязанского района Маскаевой Ольге Васильевне за предоставление расчета арендной платы после перевода земли,  арендуемой партнерством, в землю населенного пункта деревни Рожок. По расчетам КУМИ годовая арендная плата составит более 13 000 000 руб. (приложение № 1).

В то же самое время анализ документов, проведенный нами, свидетельствует о том, что стоимость предстоящей аренды земли значительно завышена:

Во-первых, из-за отнесения всех трех участков, арендуемых НП «Кедровый Рожок» к виду разрешенного использования – ЛПХ с кадастровой стоимостью 166,44 руб/кв. м, обозначенной в расчетах КУМИ;

Во-вторых, земельный участок с кадастровым № 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м представляет береговую противоветровую, противоэрозийную, диффузную зону, изрезанную оврагами и имеющими уклон более 14 градусов.  Проверкой Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям НП «Кедровый Рожок» указано на необходимость усилить внимание именно к противоветровой и противоэрозийной защите всех трёх арендуемых участков.

Мы уже сообщали Вам, что на участке с кадастровым № 62:15:020227:2 (береговая зона) уже два года подряд силами членов партнерства, международной организации «GREENPEACE», а также «ЭРА» и другими общественными организа­циями города Рязани и области, школьниками и жителями  соседних деревень проводится посадка фонового леса с целью создания дендропарка реликтовых деревьев. (Приложение № 2) По этой причине он не может быть использован под ЛПХ.

По нашему мнению на участке с кадастровым № 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м. целесообразно определить вид разрешённого использования № 14 – земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами с кадастровой стоимостью 0,38 руб./кв.м.

В-третьих, кадастровая стоимость земельных участков с номерами 62:15:020227:3 площадью 266529 кв.м и 62:15:020227:74 площадью 295712 кв.м (застроенная территория), арендуемых НП «Кедровый Рожок», при переводе этих участков в землю населенного пункта деревни Рожок создана исключительно физическим и интеллектуальным трудом членов партнерства и за их собственный счет в течение 10 лет аренды этих земель, а именно:

— улучшено плодородие земли (по оценке независимой экспертизы);

— высажено более 10 000 различных пород  деревьев и кустарников;

— внутри поселения к каждому дому проложены подъездные пути;

— возле каждого участка проходит газовая труба;

— к каждому дому подведено электричество;

— разработан проект генерального плана и правила землепользования и застройки деревни Рожок.

Ни федеральные, ни областные, ни местные власти для этого ни одной копейки не потратили. Наши затраты по самым скромным подсчетам, включая физический и интеллектуальный труд, составили около 30 000 000 рублей.

В-четвертых, на участке с кадастровым номером ____________ более __ кв.м. занимает неудобье, то есть овраги, заросшие деревьями, которые практически невозможно использовать под ЛПХ.

На основании вышесказанного НП «Кедровый Рожок» просит Вас, уважаемый Виктор Николаевич, рассмотреть вариант определения кадастровой стоимости арендуемой нами земли с использованием следующих видов разрешенного использования земли при ее переводе, представленной в приложении № 3, а именно:

1)    Земельному участку с кадастровым номером 62:15:020227:2 площадью 109828 кв.м определить вид разре­шённого использования № 14- земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами с кадастровой стоимостью 0,38 руб./кв.м.

2)    Земельному участку с кадастровыми номерами 62:15:020227:3 площадью 266529 кв.м. и 62:15:020227:74 площадью 295712 кв.м. определить вид разрешённого использования №15 – земельные участки, предназначенные для сельскохозяйст­венного использования под ЛПХ с кадастровой стоимостью 1,17 руб./кв.м. При этом следует исключить из площади участка с кадастровыми номерами __________   __ гектаров земли как неудобие.

Также просим Вас уточнить документы, определяющие кадастровую стоимость земли населенного пункта деревни Рожок под ЛПХ равную 166,44 руб/кв. м.

Уважаемый Виктор Николаевич, за прошедшие 10 лет существования НП «Кедровый Рожок» у нас в гостях побывали два губернатора Г.И. Шпак и В.Н. Любимов, а также все главы Рязанского района. Поэтому в столь не простое и судьбоносное для нашего поселения время просим Вас найти время и приехать к нам в гости. Всегда рады видеть Вас в добром здравии.

Приложение:

  1. Приложение № 1. Расчет арендной платы на 2013 г.на 3 листах.
  2. Приложение № 2. Диск с записью фильмов о посадке дендропарка и жизни поселения и фотографии.
  3. Приложение № 3. Предложение НП «Кедровый Рожок» по расчету арендной платы на 2013 г. на 1листе.

Председатель совета НП «Кедровый Рожок» _____________ А.А. Хрульков.

***

Александр! День добрый!

Проект вашего письма главе района мне понравился, и сделан он очень грамотно. Но в этом письме вы заходите в спор по кадастровой стоимости, а вам лучше бы уйти от этого спора вообще, отказавшись от самого перевода в земли населенных пунктов. Любой вид разрешенного использования в составе земель населенных пунктов будет дорог по кадастровой стоимости, а вас по вашему генплану (проекту генплана) уже рассматривают как «земли, предназначенные для размещения объектов жилищного строительства». Спрашивается, зачем вам вообще такой генплан и такой перевод, если ничего кроме умопомрачительной арендной платы он для вас не влечёт? Вам нужно приостановить ваши попытки перевода в земли населенных пунктов и пойти по пути изменения вида разрешенного использования земельных участков на «ведение садового хозяйства». В 2010 году вы пробовали подавать бумагу с просьбой о переводе вас в «дачное поселение», это было сделано не очень грамотно и не в соответствии с законом, поэтому эта бумага не могла увенчаться успехом. Сегодня вам имеет смысл повторить эту попытку, только оформить её нужно как полагается по закону.

Я посмотрел нормативные акты вашего района и всех сельских поселений в вашем районе (включая ваше Екимовское) по вопросу изменения вида разрешенного использования и не нашёл никаких препятствий для того, чтобы вы смогли это сделать. Статус садового участка даст вам право возводить жилые строения на землях сельскохозяйственного назначения без всякого перевода в земли населенных пунктов, и это единственное, что вы реально можете просить у главы района. В противном случае, вы вовлекаетесь в бесперспективный спор по вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков, а вся процедура определения этой кадастровой стоимости крайне запутана, искусственно усложнена и по сути целиком зависит от чиновничьего произвола. Попытки оспаривания чиновничьего завышения кадастровой стоимости в судах успехом не завершаются. Вам нужно просто пойти по другому пути, который не связан с переводом в земли населенных пунктов и пересмотром кадастровой стоимости вообще. И на данный момент оптимальный вариант – это ведение садового хозяйства. Все полномочия по изменению РВИ с нынешнего «для сельхозпроизводства» на «для ведения садового хозяйства» принадлежат главе муниципального района (Пронькину), покуда в вашем сельском поселении не принято никаких административных регламентов о порядке изменения РВИ администрацией сельского поселения (Романихиным), а в соседних сельских поселениях такие регламенты уже приняты. Но в вашем сельском поселении такого нормативного акта пока что нет, и в ближайшее время не предвидится.

Поэтому не спешите с этим вопросом, подумайте об этом спокойно. Можете рассчитывать на мою поддержку. Заявление об изменении РВИ я вам подготовлю, а вы попробуйте договориться об этом с Пронькиным, а мотивацией такому вашему действию как раз и будут умопомрачительные расчёты арендной платы (проекты расчётов) на 2013 г. в случае перевода ваших земель в земли населенных пунктов. Вот и покажете ему эти расчёты, и объясните, что лично вам не нужен никакой перевод в земли населенных пунктов, что вы пришли сюда восстанавливать почву и сажать сады, а вся эта бюрократическая возня вас уже достала, и если вам не дадут спокойно заниматься ведением садового хозяйства, вы инициируете возбуждение уголовных дел по фактам:

¾       Дискриминации[1] – нарушения прав и свобод граждан по признаку их убеждений и отношения к религии (ч.2 ст. 136 УК РФ)

¾       Злоупотребления должностными полномочиями (ч.1 ст. 285 УК РФ)

¾       Покушения на вымогательство в особо крупном размере (п.«б» ч.3 ст. 163 УК РФ)

Результатом этого заявления вполне может быть согласие главы района на изменение вида разрешенного использования ваших земельных участков на садоводство (что вам и нужно) либо указание пересмотреть вашу кадастровую стоимость в сторону её значительного понижения (что вам тоже подходит).

Теперь что касается выкупа ваших земельных участков. Выкуп был бы необходим, но вас за последние несколько лет несколько раз привлекали к административной ответственности и вы не подпадаете под признаки «исправных арендаторов», которым по закону разрешено выкупать арендованные земельные участки через 3 года аренды по цене 10 % кадастровой стоимости. Раз вы не подпадаете под признаки исправных арендаторов, вам практически наверняка предложат выкупать вашу землю либо по полной кадастровой стоимости, либо по рыночной стоимости, а по букве вашего областного закона именно по рыночной стоимости вам и полагается вашу землю продавать, раз вы не относитесь к исправным арендаторам. Рыночную стоимость будет определять администрация, поручив оценку ваших земель ближайшему к администрации «независимому» оценщику, хотя и вы можете попробовать обратиться к своему оценщику, найти действительно независимого оценщика и оплатить ему определение рыночной стоимости ваших земельных участков так, как вам нужно, но администрация может просто отфутболить его заключение и взять за основу заключение своего оценщика, а спор о стоимости выкупа опять же редко решается в суде в пользу приобретателей земли.

Поэтому идеально было бы вообще отложить решение вопроса о выкупе земли хотя бы на три года, и чтобы в течение этих трёх лет вас никто не привлекал к ответственности за нецелевое использование земель, чтобы выкупить их по цене 10 % кадастровой стоимости. Но если вы посчитаете, что этот вариант сейчас совершенно нереален, вам нужно немедленно подавать документы на выкуп и постараться провести его раньше изменения РВИ на «садоводство» и уж тем более раньше утверждения вашего ген.плана (если вы решите всё же пойти этим путём, пройти этот путь до конца), чтобы успеть выкупить землю именно в тот промежуток времени, пока она ещё останется землёй сельхозназначения с нынешним РВИ «для сельхозпроизводства» (при РВИ «для садоводства» кадастровая стоимость тоже повысится, хотя и не так значительно).

Что касается ваших аргументов о том, что вы сами собственными действиями увеличили кадастровую стоимость. Эти аргументы звучат достаточно убедительно и с точки зрения морали ваши требования справедливы. Но юридических оснований для этого аргумента ни в одном законе нет. Получается, что вам просто не на что сослаться – нет ни одной статьи закона, которую можно было бы «пристегнуть» хотя бы для вида! Поэтому выкуп по цене земель сельхозназначения после перевода в земли населенных пунктов я считаю юридически невозможным. Идти по этой дороге вам нельзя.

Вот такой получился ответ, несколько сумбурный и не в совсем правильной последовательности – главный вывод дан в начале, а предпосылки этого вывода в середине и в конце J. Но почему-то именно так получилось, так что уж не обессудьте. Попробуйте прочитать моё письмо ещё раз, только как бы «снизу вверх» J. И не спешите отбрасывать мою главную мысль об изменении РВИ и сохранении своих земель в категории сельхозназначения. Я понимаю, что вас затюкали проверками и штрафами за нецелевое использование земель сельхозназначения, но эти проверки проводились не ради заботы о землях сельхозназначения и их плодородии, а чтобы подвести вас к мысли о генплане и переводе в земли населенных пунктов. А перевод вашим чиновникам был нужен ради того, чтобы увеличить поступления в местный бюджет за счёт увеличения вашей кадастровой стоимости. Так что путь этот для вас тупиковый. Поэтому вам сейчас нужно не продолжать бороться со следствиями этого пути, а просто пойти по другой дороге.

Итого, что у вас получается с кадастровой стоимостью:

Вид разрешенного использования УПКСЗ Категория земель
ИЖС 75.08 руб. за кв.м. Земли населенных пунктов
Сельхозиспользование

(15 группа РВИ)

1.17 руб. за кв.м. Земли населенных пунктов
Садоводство 34.74 руб. за кв.м. Земли сельхозназначения
Сельхозпроизводство

(нынешний статус)

1.17 руб. за кв.м. Земли сельхозназначения

Отсюда вывод:

1)   Перевод в земли населенных пунктов всего земельного массива с отнесением его к 15 группе видов РВИ будет оптимален, если глава района на него согласится и даст указание отнести вас к 15 группе видов РВИ. Но из проекта вашего генплана следует, что после его утверждения вас предполагается отнести к ИЖС (2 группа видов РВИ). Попро­буйте найти доказательства на примере соседних с вами земельных участков ЛПХ, отнесены ли они у вас к 15 группе РВИ.

2)   Поэтому, если глава района не согласится на 15 (и 14) группу РВИ, имеет смысл отказаться от перевода в земли населенных пунктов вообще. В таком случае ваш земельный массив нужно будет размежевать на поместья и общую территорию, а каждое поместье – на 2 земельных участка: один участок – 5 соток – перевести под садоводство, второй участок (около гектара) – оставить в нынешнем статусе. В итоге, арендная плата в расчёте на 1 поместье будет вполне приемлемой.

3)   И последний вариант, который я могу вам предложить: в случае неуспешных переговоров с администрацией, наплевать и на неё, и на перевод земли куда-либо и остаться в нынешнем статусе, сохраняя его столько времени, сколько потребуется для того, чтобы либо дождаться принятия закона о Родовых поместьях, либо сменить вашу администрацию или её отношение к вам. Единственный минус этого пути в том, что вас по-прежнему будут терроризировать проверками и штрафовать за «нецелевое использование земли». Поэтому, для минимизации этих штрафов, за вами остаётся возможность переоформить все земельные участки своего поселения на одного человека (физ. лицо) через переуступку права аренды, что избавит вас как от торгов, так и от расходов на выкуп земли. Само партнёрство при этом останется, но владельцем земельных участков станет гражданин, а максимальный штраф для граждан по «вашим» статьям КоАП РФ не превышает 2000 рублей. Примите это как неизбежность, и согласитесь, что это не сравнимо с вашим недавним прошлым, когда НП «Кедровый Рожок» штрафовали чуть ли не каждый год на 40.000 и 80.000 рублей. Уверен, что согласие администрации, которое нужно для переуступки права аренды, вы получите – у них просто нет оснований для отказа. Если же администрация согласия всё равно не даст, придётся его получить через суд. Это единственный суд с администрацией, который сейчас имеет смысл. По остальным вопросам оснований для выигрыша в суде нет. Так что думайте, пробуйте, делайте, миритесь и договаривайтесь.

С уважением,

Василий Петров (vassilijus@mail.ru)

8-925-143-44-21 (Москва)

8-920-912-59-80 («Родное»).

24 июля 2002 года                                                                                                                                                                        N 101-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 10. Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

4. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

***

6 октября 2003 года                                                                                                                                                         N 64-ОЗ

ЗАКОН РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО

НАЗНАЧЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ РЯЗАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Статья 8. Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

(в ред. Закона Рязанской области от 12.02.2008 N 4-ОЗ)

1. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка по цене 10 процентов кадастровой стоимости.

Вопрос: У кого покупать земельные участки, если собственник в кадастре не определён?

Земельные участки предоставлялись вам главой района, договор аренды заключён с КУМИ района, так что и выкупать вашу землю вы будете у КУМИ района. В ваших кадастровых выписках написано, что «сведения о регистрации прав отсутствуют» – это означает, что ваши земельные участки относятся к «государственной и муниципальной собственности», т.е. к неразграниченной собственности государства. Дело в том, что собственность  государства на землю может быть неразграниченной (около 80 % всех земель) и разграниченной (между РФ, областью и муниципальным образованием). Разграниченными землями распоряжаются их собственники. А землями, находящимися в неразграниченной собственности государства, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов в силу прямого указания закона (п.10 ст. 3 ФЗ № 137 от 25.10.2001 г.). И отсутствие разграничения собственности государства на федеральную, областную и муниципальную не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. По этому вопросу есть прямое указание закона и сложившаяся административная и судебная практика.

25 октября 2001 года N 137-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 3

10. Распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

(в ред. Федеральных законов от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 22.07.2008 N 141-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ)

В.Петров. Схемы по земельному праву.

http://zarodinu-zaputina.ru

[1] Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от егоотношения к рели­гии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, … совершенное лицом с использо­ванием своего служебного положения,

– наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо лишением права занимать опреде­лённые должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет, либо обязательными работами на срок от ста двадцати до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *