Опубликовано

Василий Петров. Опыт «Любодара»


Василий рассказывает о планировке своего поместья в "Заветном" Владимирской области
  1. I. ПРЕДЫСТОРИЯ
В декабре 2010 года жители одного из поселений, создаваемых во Владимирской области, обратились ко мне за юридической помощью. На момент обращения оформление земли, длившееся около трёх лет, зашло в тупик. Приобретённый у государства на общие денежные средства земельный массив общей площадью 178,5 га, изначально находившийся в категории земель сельскохозяйственного назначения с раз­решенным использованием «древесно-кустарниковая расти­тель­ность, болота, нару­шен­ные земли и прочие земли», по совету известного юриста, был переведён из зоны С-1 в зону С-2 и оформлен для «ведения дачного хозяйства».
В связи с изменением разрешенного ис­поль­зо­вания земельного участка 178,5 га через несколько месяцев был произведён пересчёт его кадастровой стоимости. Поскольку практика предос­тав­ле­ния дачных участков в данной области отсутствовала, в качестве средних показателей кадаст­ровой стоимости аналогичных участков были использо­ва­ны несколько коттеджных посёлков недалеко от границы с Московской областью. В результате утверж­де­ния новой кадастровой стоимости, которая увеличилась более чем в 2000 раз, повысился и размер земельного налога, составляя в пересчёте на поместье площадью около 1,4 гектара 10000 (десять тысяч) рублей.
Однов­ре­мен­но с этим руководителем земель­­­ной кадастровой палаты было заявлено о невоз­мож­ности поста­нов­ки участков площадью 1,4 га на кадастровый учёт, в связи с их несоответствием уста­нов­ленным требованиям к пре­дельным (максимальным) размерам земельных участков. По мнению руководителя кадаст­ро­вой палаты, размеры дачных, садовых и огородных участков не должны превышать 25 соток, согласно областному закону «О предельных размерах земельных участков, предоставля­е­мых гражданам в собственность».
Перед будущими помещиками возникла угроза раздела поместий на участки по 25 соток. Оплачивать межевые работы и платить налог в 10.000 рублей за поместье никому не хотелось. Требовалось найти решение обоих вопросов в соответствии с законом.
II. КАКИЕ БЫВАЮТ РАЗМЕРЫ
При оформлении Родовых поместий заявления о несоответствии земельных участков «предельным» размерам (ст. 33 ЗК РФ) от чиновников разных уровней поступали довольно часто. Однако эти требования, практически всегда, являются незаконными и, по большому счёту, ничем не обоснованными. Они, как это обычно и случается, «путают» размеры ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ земельных участков и размеры ОБЛАДАНИЯ земельными участками. Как говорят в Одессе, это две большие разницы:
1) Размеры предоставления земельных участков в частную собственность граждан определяются решениями муниципальных зак.собраний (для участков ИЖС и ЛПХ) либо законами областей (для дачных, садовых и фермерских участков) именно для тех случаев, когда государство САМО предоставляет гражданам земельные участки ИМЕННО ЭТОГО целевого назначения. В нашем случае, это случается довольно редко. В основном люди сами покупают себе землю для создания поместья: где-то в деревне у частника участок с домом купят, где-то земельные доли («паи») у колхозников приобретут (потом начинают их выделять), где-то у фермера или у колхоза (сельхозпредприятия) ненужную ему часть участка выкупят – а потом начинают пробовать это целевое назначение поменять. Так вот, на случаи изменения целевого назначения уже купленных участков размеры предоставления земельных участков не распространяются!
На уровне интуиции это понимают все – а вот когда начинают лично оформлением заниматься, иногда доходит до курьёзов. Человек держит в руках кадастровый паспорт на земельный участок площадью 87 гектар, в котором написано: вид права – частная собственность, разрешенное использование – «для ведения дачного хозяйства». И ему говорят: вы знаете, для дачного хозяйства у нас в области участки – максимум 25 соток J. А у него в руках паспорт на дачный участок в 87 гектар! Спрашивается: мотив должностного лица, который это делает, скорее всего какой? Ясно какой: либо денежный, либо он просто боится. Мы ведь во многих вопросах первыми идём, и по выделу долей, и по изменению целевого использования, и по созданию населенных пунктов в чистом поле. А значит, мы сами создаём и практику, и само право – в его реальном, жизненном смысле. То есть после нас, практически всегда, остаётся мощный прецедент, этакая колея, по которой уже проще ехать другим. Первым всегда сложнее, зато остальным дорога будет уже накатана. Это тоже все понимают. Отсюда и страх, и попытки пресечь эту практику в самом начале. Но это – незаконно.
2) Размеры обладания земельными участками, то есть максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина (семьи) или одного юридического лица, устанавливаются законами субъектов В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ЭТО ПРЯМО ПРЕДУСМОТРЕНО ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ. Потому что это уже не земельные отношения, а гражданские. А гражданско-правовые отношения могут регулироваться только на уровне РФ (ст. 3 ГК РФ). И любые количественные ограничения частной собственности допускаются только на основании Федерального закона (пункт 2 статьи 213 ГК РФ). А случаев таких предусмотрено Федеральными законами только два:
земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Основанием здесь является Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (статья 4, пункт 5, в ред. от 21.06.2011), согласно которому «Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз». До принятия этого ограничения субъекты РФ устанавливали максимальный размер земельных участков ЛПХ исходя из своего понимания целей и задач аграрной политики в той или иной области. Например, в Туль­ской области такой максимальный размер для ЛПХ установлен в 1 гектар, в Ярославской области – 1.5 гектара, в Московской и Калу­ж­ской об­­ласти – 2 гектара, Ульяновской области – 7 гектаров, Ивановской области – 8 ге­к­таров, Владимирской и Вологодской области – 10 гектаров, Тверской области – 12 гектаров, Смоленской области – 15 гектаров, Кемеровской области – 17 ге­ктаров, Кировской области – 25 гектаров, Новосибирской области – 30 гектаров, Орловской области – 50 гектаров. Представляется, что эти положения областных законов теперь действуют в части, не противоречащей Федеральному закону. То есть, например, в Калужской области максимальный размер земельного участка ЛПХ так и остаётся равным 2-м гектарам, а, к примеру, в Тверской области максимальный размер земельных участков ЛПХ считается равным предельному (2.5 га).
земельные участки сельскохозяйственных угодий, используемые «для сельскохозяйственного производства» или «для сельскохозяйственного использования». Основанием является Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4, пункт 2). Эти размеры также различаются, но они уже «астрономические»: где-то 10 % сельскохозяйственных угодий всего муниципального района, где-то 25 %, где-то – 50 %, а где-то все 100 %! Но это – ЕДИНСТВЕННЫЕ предусмотренные законодательством ограничения. Для садовых, дачных и иных подобных им участков НИКАКИХ ОГРАНИЧЕНИЙ НЕТ. Тот, кто пытается заявлять, что такие ограничения есть, должен это доказать, сославшись на соответствующий закон. Но ни в одном законе более таких ограничений не установлено.
3) Для справедливости нужно отметить, что в земельном законодательстве выделяются ещё размеры вновь образуемых земельных участков, применяемые при разделе участков, их объединении, выделе земельных долей и т.п. Они обычно «всплывают» из дебрей земельного законодательства при постановке участков на кадастровый учёт. Определяются эти размеры законами субъектов РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», муниципальными правовыми актами и градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (статья 11.9 ЗК РФ). Но они также не являются законным основанием для отказа в кадастровом учёте земельных участков[1], так как:
для сельскохозяйственных угодий (зона С-1, градостроительные регламенты не распространяются) минимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к минимальным размерам предоставления земельных участков, а максимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к максимальным размерам обладания земельными участками (абз.4 п.1 ст. 4, п.2 ч.1 ст. 19-1 ФЗ № 101);
для иных земель в зонах сельхозиспользования (зона С-2, участки предназначены для ведения садоводства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства и т.п.) градостроительным регламентом данного поселения данного района определялись только предельные размеры предоставления земельных участков, а размеры вновь образуемых земельных участков вообще не устанавливались.
  1. III. КАК УМЕНЬШАЮТ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
При продаже любого земельного участка должна определяться его стоимость. В соответствии с Земельным кодексом РФ, стоимость земельных участков бывает 1) рыночная 2) кадастровая и 3) нормативная. Тем, кто покупает землю у государства и сразу в собственность, обычно предлагают продажу по РЫНОЧНОЙ стоимости и на торгах. А это самая высо­кая цена земли получается. Кадастровая стоимость, как правило, всё-таки дешевле, а норма­тивная цена вообще низкая.
Но если земельные участки сначала брать в аренду, то через три года их можно будет выкупить в собственность намного дешевле. Почему выходит дешевле? Потому что в первые три года арендатор уплачивает только арендную плату, которая на землях сельхозназначения обычно устанавливается весьма символическая (кое-где даже 100 рублей за гектар), а по истечении трёх лет исправный арендатор имеет право на выкуп земельного участка в собственность (п.4 ст. 10 ФЗ № 101). При этом его и на торги уже не посылают, и цена земли гораздо ниже – потому что:
─ во-первых, в ряде областей она может рассчитываться уже от КАДАСТРОВОЙ стоимости (это определяется законом субъекта РФ). Например, в Вологодской, Воронежской, Курской, Новгородской, Челябинской области, а также в Красноярском и Хабаровском крае арендаторы вправе выкупить земельный участок в собственность по цене, равной 20 % его кадастровой стоимости. Во Владимирской области – по цене, равной 15 % кадастровой стоимости. В Рязанской, Костромской области и республике Марий Эл – по цене, равной 10 % его кадастровой стоимости. В Ярославской области – по цене, равной 1,5 % его кадастровой стоимости.
─ во-вторых, за три года можно провести ПОЧВОВЕДЧЕСКУЮ ЭКСПЕРТИЗУ, и на основании данных о реальном уровне плодородия земли и её деградации пересчитать саму кадастровую (рыночную) стоимость в сторону уменьшения (чтоб выкупать потом пришлось дешевле и земельный налог платить меньше). Этот вариант с успехом можно применять в тех субъектах РФ, которые предлагают арендаторам выкупать земельные участки по рыночной стоимости даже по истечении трёх лет аренды (Архангельская, Белгородская, Брянская, Ивановская, Кемеровская, Ленинградская, Новосибирская, Псковская, Тульская, Тюменская, Читинская области, республики Коми, Хакасия, Якутия и др.), а также в тех местностях, где кадастровая стоимость земельного участка определена значительно выше его сложившейся рыночной стоимости.
─ в-третьих, при приобретении у государства земель сельскохозяйственного назначения, которые являются выбывшими из сельскохозяйственного оборота в связи с их зарастанием кус­тарником и мелколесьем, государство ещё само должно компенсировать стоимость работ по освоению таких земель и их возвращению в сельскохозяйственный оборот. Кое-где об этом даже впрямую написано в областных законах. Но и без них это достаточно серьёзный аргумент при ведении переговоров с главой местной администрации и председателем комитета по управлению имуществом. При знании этого факта и его умелом использовании с самого начала переговоров можно договориться об уменьшении стоимости земли в десятки раз.
Всего этого ребята из Владимирской области на тот момент не знали. А государство – знало, но не подсказало. А наоборот – воспользовалось. Предложило определить рыночную стоимость у «независимого» оценщика и выставило земельный участок на аукцион. В итоге участок площадью 178,5 га обошёлся людям в два миллиона шестьдесят тысяч рублей (и это – без права строительства). Если бы ребята взяли этот участок в аренду, а потом заказали почвоведческую или аг­ро­химическую экспертизу, через три года они приобрели бы его за двести – триста тысяч рублей (Владимирская область – 15 % кадастровой стоимости!). Но они об этом – не знали. Потому что в своё время им просто никто этого не подсказал. Единственно, что удалось представителю коллектива – договориться с государством о рассрочке платежей, потом несколько раз – об отсрочке платежей… Многим будущим помещикам пришлось влезть в долги. Но всё-таки – выкупили.
IV. СНАЧАЛА РАЗДЕЛИТЬ НА ГЕКТАРЫ, ПОТОМ – МЕНЯТЬ РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ!
Дальше стали думать, как оформлять землю, чтоб на ней можно было строиться. Создавать новый населенный пункт (даже хутор) – слишком трудно. Присоединиться к существующему населенному пункту – проще (процедура прописана в статье 4.1 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ»), но вокруг никаких деревень нет. В итоге вместо перевода в земли населенных пунктов решили изменить разрешенное использование участка на «ведение дачного хозяйства». Эти участки дают право, оставаясь в категории земель сельскохозяйственного назначения, строить жилые дома и прописываться в них на ПМЖ (статья 1 ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года). Сказано – сделано. Обратились к юристу, получили от него пакет документов для создания ДНП, зарегистрировались. Подали заявление главе поселения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (пп.3 п.1 ст. 4 ФЗ «О ГРК РФ»). Провели публичные слушания. Возражающих не нашлось. Получили решение главы района об изменении разрешенного использования. Получили новые Свидетельства и новые кадастровые паспорта со словами «для ведения дачного хозяйства». Земельный участок 178.5 га получил правовой режим зоны С-2.
Вот тут-то и оказалось самое интересное. В связи с изменением разрешенного исполь­зо­ва­ния земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр вместо 9 копеек стал составлять 195 рублей. То есть кадастровая стоимость земельного участка повысилась в ДВЕ ТЫСЯЧИ РАЗ. И оспаривать нет смысла – всё по закону. Ну нету в этой области практики предоставления дачных участков. Значит, нужно определять стоимость земли по аналогии. А как люди будут платить такой налог, никто, похоже, думать не стал. В итоге пришлось вторично изменять разрешенное использование всего земельного массива на «ведение садового хозяйства». На этот раз уже без главы поселения – благо зонирование на его территории уже было проведено, а внутри одной зоны виды разрешенного использования земельных участков выбираются их собственниками самостоятельно (п.2 ст. 7 ЗК РФ) путём подачи заявления в кадастровую палату. В результате кадастровая стоимость земли понизилась примерно в 100 раз. Получили новые кадастровые паспорта – отлегло.
В результате этих действий получилось так, что земельный массив 178.5 га получил раз­ре­шен­ное использование «для ведения садового хозяйства» раньше того, как он стал межеваться на конкретные гектары. И когда в Любодаре стали пробовать делить поле на гектары и ставить их на кадастровый учёт, оказалось, что раздел земельных участков (межевание) имеет свои сложности. Здесь применяются требования о максимальных и минимальных размерах вновь образуемых земельных участков. А они привязаны к видам разрешенного использования (свои для каждого РВИ). Для садовых и дачных участков обычно это не более 20-25 соток. Соответственно, разделить поле на участки по 1-2 гектара уже ПРОБЛЕМАТИЧНО, т.к. «раз­ме­ры не соответствуют установленным в соответствии с земельным законодательством тре­бо­ва­ниям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков» (пп.2 п.3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Здесь идёт речь о размерах предоставления земельных участков, но чиновники в кадастровой палате настаивают на том, что максимальные размеры вновь образуемых земельных участков должны соответствовать максимальным размерам их предоставления. И если иное прямо не предписывается соответствующим АДМИНИСТРАТИВНЫМ АКТОМ – в постановке гекта­ров на кадастровый учёт отказывают. Как мы поняли, без такого административного акта ставить на кадастровый учёт земельные участки в 1-2 гектара (и тем самым принимать на себя ответственность за образование «сверхкрупных», небывалых для района приусадебных (дачных, садовых) участков) никто из мелких чиновников не станет. При визите в областную кадастровую палату представителю Любодара на словах объяснили, что «в принципе-то мы не против, да нам нужно ОСНОВАНИЕ, бумажка, а сами мы не можем». В ходе разговора выяснилось, что таким основанием (административным актом) может быть:
1) Правила землепользования и застройки с особым градостроительным регламентом для усадебных хозяйств и особыми минимальными и максимальными размерами земельных участков родовых усадеб (например, от одного до четырёх гектар) – иными словами, эдакий «закон о родовых усадьбах» на уровне муниципального образования (сельского поселения);
2) Утверждённый главным архитектором проект организации и застройки территории СНП (ДНП) с погектарной разбивкой земельных участков (удовольствие дорогое, может обойтись в несколько сот тысяч рублей; либо нужно искать «своего архитектора» и делать проект самим с учётом всех требований и СНиПов, подавая главному архитектору уже готовый проект лишь на подпись);
3) Постановление главы района об изменении разрешенного использования каждого земельного участка площадью 1 – 2 гектара.
Отсюда следует очень простой вывод. Сначала нужно было разделить поле на гектары, потом – менять разрешенное использование! Пока исходный земельный участок (поле) имеет разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства», максимальные размеры вновь образуемых участков на него не распространяются! Соответственно, с этим РВИ можно сформировать земельные участки практически любой площади. Далее можно ставить участки на кадастровый учёт и распределять их между реальными собственниками. В итоге, решение главы района об изменении разрешенного использования данных участков станет для всех иных чиновников тем самым ОСНОВАНИЕМ, которое снимет с них лишние страхи и сомнения при дальнейшем оформлении земли и поселения в целом.
Таким образом, правильная последовательность действий по оформлению земли такова:
1) Размежевание приобретенного земельного участка (всего поля) на участки по 1-2 га (поместья), общес­т­венную территорию и дороги (раздел участка). Итоговый документ: межевой план на каждое поместье.
2) Подача заявления главе района об изменении вида разрешенного использования земельных участков 1-2 гектара (с исходного «для сельскохозяйственного производства», или – «для сельско­хозяйственного использования», на желаемое «для ведения садового/дачного хозяйства», или «для личного подсобного хозяйства»). Это требует проведения публичных слушаний. Итоговый документ: решение (поста­новление) главы об изменении вида разрешенного использования.
3) Постановка земельных участков на кадастровый учет с одновременным внесением изменений в ГКН о виде их разрешенного использования. Итоговый документ: кадастровый паспорт на каждое поместье.
4) Распределение земельных участков между реальными собственниками. Обычно для этого заключается договор о передаче земельного участка каждому помещику (в частную собственность, в аренду, в безвозмездное пользование) со всеми обязательствами помещиков по использованию земли[2].
Наличие договора о передаче земельного участка даёт помещику право оформлять свои пост­ройки в качестве жилых домов (строений) и прописываться в них по постоянному месту жительства. В свою очередь, наличие прописки даёт гражданину статус местного жителя со всеми вытекающими пра­вами, льготами и удобствами (при получении пенсии, почты, денежных переводов, при оп­ла­те электри­чества, при покупке древесины, право оформления материнского капитала на стро­ительство жилья, право создания ТОС, право осуществления местного самоуправления и др.).
К сожалению, на момент начала оформления земли никто из создателей поселения «Любодар» такими знаниями не обладал. После нескольких отказов из кадастровой палаты, поселением было принято решение идти по 2-му пути – искать архитектора и делать проект организации и застройки территории СНП. Это значит, что стоимость оформления подрастёт ещё на пару сот тысяч рублей, а дорогая земля станет ещё более дорогой. Из-за внутренних проб­лем в коллективе реорганизацию ДНП в СНП делать не захотели, так что регистрацией юридического лица нужно будет заниматься заново. Никому не нужное ДНП придётся закрывать. А дальше – новая проблема: как распределить землю между её фактическими собственниками?
Василий Петров (vassilijus@mail.ru)
Поселение РП «Родное» (Владимирская область).

[1] Таковы требования действующего законодательства. Однако чтобы ими суметь вос­пользоваться, необходимо знать пра­­­вильную тактику их применения. Например, при приобретении земельных долей или земельных участков сель­с­ко­хо­зяй­с­т­венных организаций, которые имеют разрешенное использование «для сельскохозяйственного производства» или «для сельс­кохозяйственного использования», важно сначала разделить поле на гектары, потом – менять разрешенное исполь­зование. Такая последовательность действий избавляет от проблем при постановке земельных участков в 1-2 га на кадастровый учёт и позволяет юридически передавать поместья их реальным хозяевам уже на самых ранних этапах оформления поселения (см. об этом ниже).
[2] Опыт поселения РП «Родное» (Владимирская область) показывает, что такие договора можно (и даже нужно) заключать гораздо раньше – уже начиная с того момента, когда будущие помещики «скидываются» деньгами, чтобы приобрести земельный участок или земельные доли («паи»). Обычно при этом кто-то из этих «инвесторов» становится ещё и кем-то вроде «доверительного собственника», а отношения приобретают «инвестиционный» и «длящийся» характер. Конструкция этого договора примерно такова: Инвестор вкладывает собственные денежные средства для приобретения земельного участка, а Исполнитель приобретает на них земельный массив, размежёвывает его на гектары, оформляет их согласно требованиям законодательства, и, в итоге, регистрирует земельный участок на имя Инвестора. Здесь же прописываются обязательства «Инвестора» по использованию земли и прочие существенные условия договора.
За разъяснениями по поводу содержания и применения договора пишите для автора статьи на электронную почту газеты «ЭСО».
ПРИ ПЕРЕПЕЧАТЫВАНИИ ССЫЛКА НА WWW.ECO-NOMOS.RU ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *