Опубликовано

Василий Петров. Вопросы и ответы по оформлению земли. 17.

Согласование границ земельного участка без присутствия соседа.

Приобретение прав на земельный участок у государства по минимальной цене.

Здравствуйте, Василий!

Меня зовут Юлия Солонинкина. Я живу в Рязанской области в с. Новая Пустынь. Пусть у меня не гектар, но место любимое и моё по всем чувствам. Я читаю «Родовую Землю» и восхищаюсь вашей способностью разбираться в законах. Я же сколько их ни читаю, впадаю в какой-то ступор и ничего понять не могу.

Обращаюсь к вам за консультацией. В настоящий момент в собственности 21 сотка. Участок изначально большой, просто старики не пользовались им и в собственность оформили только половину. Сейчас я хочу второй половиной пользоваться на законных основаниях, чтоб не было придирок от соседей (они там тракторную дорогу проложили к своему участку). В администрации сказали, что 6 соток можно просто присоединить – это допускается. А остальное (11 соток) либо в аренду, либо выкупать. Спросила про цену – отправили в районный центр. Там сказали, что выкуп будет проводиться по рыночной цене, а не по кадастровой. Они правы?

А для определения рыночной стоимости нужно приглашать оценщика.

Что же лучше: выкуп или аренда? Если бы выкуп был по кадастровой стоимости – это не так уж и дорого. А вот если оценят в миллион…

В каком законе можно посмотреть из чего складывается оценка стоимости земельного участка?

С уважением, Юлия.

Юлия! Добрый день!

Какие у вас есть документы на земельный участок? Мне нужно посмотреть их, если есть возможность, вышлите по электронной почте. Как минимум, нужно Свидетельство и кадастровый план. Если есть договор, то договор. Сообщите также, есть ли на участке дом и есть ли документы на дом. И ещё, сообщите, в каком районе и каком муниципальном образовании (сельском поселении) ваш участок находится. От этого зависят условия и порядок предоставления земли.

С уважением,

Василий Петров

Здравствуйте!

Как здорово, что вы откликнулись!

Участок находится в Рязанской области, Шиловском районе, село Новая Пустынь. Село расположено вплотную к рабочему поселку «Лесной» и администрация одна на них.

Я приложила все документы, какие есть. Но дом уже снесли. В ноябре подала документы на межевание и снятие дома с налогового учета. Всё еще не закончили оформление, так как вышло наложение на участок соседей. Я с них потребовала хотя бы черновой вариант плана, его и прилагаю (это самый первый файл – карта (план) границ земельного участка).

А соседей (они там не живут – бывают наездами) там поймать не могут, чтобы перемерить участок, поэтому такая задержка с оформлением. В земельном отделе администрации сказали, что пока свой участок не оформлю до конца, на другую часть претендовать не могу. Еще сказали, что если аренду оформлять, то для огородных нужд (так дешевле потом выкупать будет). А мы хотели там лесочек посадить и сарай для скотины поставить, а это уже не огород. Огород там не получится, так как это самая низкая часть участка с глинистой почвой – после сильных дождей там вода хлюпает. Может это имеет значение при оценке земли.

Спасибо, большое!

С уважением, Юлия.

Юлия! Добрый день!

I

В вашей ситуации нужно завершить межевание вашего нынешнего земельного участка 2100 кв.м, предложив вашим межевикам-геодезистам произвести согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц. После направления соседям извещения (о проведении собрания) с уведомлением о вручении либо (в случае возвращения вашего извещения с отметкой о невозможности его вручения) опубликования данного извещения в местной официальной газете ваши соседи будут считаться надлежаще уведомленными о дате, времени и месте проведения собрания по поводу согласования местоположения границ земельных участков.

Дело в том, что в соответствии с чч.2 и 3 статьи 40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка считается согласованным:

1)       при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей (ч.2 ст. 40)

2)       если надлежащим образом извещённое заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием (ч.3 ст. 40)

В последнем случае в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись, а к межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.

Итак, в силу вышеуказанных положений закона, вы можете провести межевание и согласовать местоположение границ вашего и соседского земельных участков без участия отсутствующих соседей по принципу «Absenscarens!» – отсутствующий всегда в ущербе J. Однако при этом необходимо соблюсти сам порядок извещения соседей, для чего вам необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

1) СРОК. Извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за 30 дней до дня проведения данного собрания. При этом срок публикации не может составлять менее чем 15 дней со дня получения заинтересованным лицом соответствующего извещения. Заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении данного собрания (ч.10 ст. 39 ФЗ № 221).

2) ФОРМА ИЗВЕЩЕНИЯ. Она определяется Приложением № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412. Геодезисты, к которым вы обратитесь за межеванием участка, об этом документе всегда знают. Однако на всякий случай я высылаю вам это извещение в приложении к письму отдельным документом.

3) СОСТАВ СВЕДЕНИЙ. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения границ в соответствии с частью 9 ст. 39 ФЗ № 221 должны быть указаны:

¾     сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;

¾     сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;

¾     кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются соответствующие кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;

¾     порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;

¾     место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;

¾     сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.

Таким образом, ваши действия по межеванию своего участка при отсутствии соседей будут правомерными, если с вашей стороны будут выполнены все минимально необходимые действия по предоставлению вашим соседям всей полноты информации, достаточного количества времени и реальной возможности для участия в согласовании границ.

Сообщаю также для сведения, что в соответствии со статёй 1 Закона Рязанской области «О предельных максимальных ценах отдельных видов работ в сфере землеустройства» от 17 октября 2007 года № 142-ОЗ, стоимость межевания земельного участка составляет 750 рублей за любой участок площадью до 25 соток + 150 рублей за каждую дополнительную сотку. Эта информация может вам пригодиться, если геодезическая организация начнёт упрямиться по поводу извещения ваших соседей или завышать стоимость данных услуг, что тоже возможно. Поэтому вам нужно постараться договориться с геодезистами по этому вопросу на той основе, что вы знаете установленную законом стоимость межевания и вполне способны сами подготовить необходимое извещение и отправить его соседям, так что по сути, вся «работа» геодезиста состоит в том, чтобы поставить подпись и печать на подготовленной вами бумажке. При этом геодезисты не имеют права отказаться от заключения с вами договора на выполнение межевых (кадастровых) работ, т.к. этот договор в силу закона является публичным (ч.3 ст. 36 ФЗ № 221) и геодезические организации обязаны заключать его по установленной законом цене в отношении каждого, кто к ним обратится (ст. 426 ГК РФ). После озвучивания такой позиции стоимость межевания вполне может снизиться до приемлемого размера J.

По завершении межевания и получения на руки межевого плана вам будет необходимо передать его экземпляр в кадастровую палату, сотрудники которой внесут соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости и выдадут вам новый кадастровый паспорт земельного участка 2100 кв.м.

II

После этого вы сможете приступить ко второму этапу оформления земли – приобретения прав на интересующий вас сосед­ний земельный участок площадью 1700 кв.м., находящийся в государственной (муниципальной) собственности. И я вам советую – при обращении за предоставлением данного земельного участка указать в заявлении тот вид разрешенного использования земельного участка, на который председатель КУМИ предварительно (в устной форме) уже даст согласие на его предоставление вам администрацией. Дело в том, что, хотя формально цель использования испрашиваемого земельного участка выбираете ВЫ, указывая в заявлении о предоставлении земельного участка какой-либо конкретный вид его разрешённого использования (для личного подсобного хозяйства, для огородничества, для сельскохозяйственного использования, для садоводства и др.), решение о предоставлении земельного участка для указанной вами цели принимается АДМИНИСТРАЦИЕЙ с учётом:

1)         фактической площади испрашиваемого участка и установленных в вашей области (районе) предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставления земельных участков гражданам;

2)         кадастровой стоимости земельного участка при том или ином виде разрешенного использования, исходя из которой определяется размер земельного налога (для собственников) либо размер арендной платы (для арендаторов) и стоимость выкупа земельного участка арендатором в частную собственность по истечении трёх лет аренды;

3)         установленного законодательством РФ правового режима земельных участков соответствующих видов разрешенного использования, включая возможности обладателя участка по его застройке, посадке многолетних насаждений, приватизации и т.п.

Начнём с самого простого – с площади. В вашей области и в вашем районе установлены следующие предельные размеры предоставления земельных участков гражданам:

Субъект РФ

Предельные размеры предоставления

земельных участков (га)

КФХ Дача Сад Огород Животно­водство
Рязанская область мах 100 0,15 0,15 0,30 5
min ЗД 0,05 0,05 0,02 0,25
Муниципальный

район

Предельные размеры предоставления земельных участков (га) Максима­льные

площади ЛПХ

ЛПХ ИЖС 0,5 га
Шиловский район мах 0,12 0,12
min 0,03 0,03

Из этого следует, что вы имеете право просить о предоставлении вам земельного участка 1700 кв.м. как минимум тремя способами:

1)           для ведения ЛИЧНОГО ПОДСОБНОГО ХОЗЯЙСТВА, в виде двух земельных участков площадью 1200 кв.м. и 500 кв.м., исходя из того, что максимальный размер площади земельных участков ЛПХ, которыми может обладать один гражданин (одна семья), составляет у вас в районе 0,5 гектара[1]. При этом статус ЛПХ даст вам право возводить любые необходимые постройки и высаживать многолетние насаждения, а кадастровая стоимость обоих участков (в случае её определения по 2 группе видов разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства) будет составлять 25 тыс. 517 руб.00 коп.[2]

Номер кадастрового квартала Средний удельный показатель кадастровой стоимости[3]

в разрезе групп видов разрешенного использования, руб./кв.м

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
62:25:006 01 31 157.25 15.01 18.64 7.09 46,56 41.60 253.24 53.72 97.47 63.39 581.24 63.80 0.38 0.09

Расчёт: 15.01 руб./кв.м. x 1700 кв.м. = 25.517 руб. 00 коп.

F   Однако для гарантированного приобретения данных земельных участков по указанной или аналогичной ей стоимости вам будет необходимо сначала взять данные участки в аренду, а затем уже произвести их выкуп в собственность. При такой модели вы избегаете приобретения (выкупа) земельного участка на торгах (на торгах участки продаются только по рыночной стоимости) и приобретаете право на земельный участок по минимальной цене, внося лишь небольшую арендную плату за использование самого участка[4]. После же того, как ваше право аренды на земельный участок будет зарегистрировано в ЕГРП, вы сможете обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении арендуемого вами земельного участка в собственность, но теперь уже вы, как арендатор данного участка, будете иметь преимущественное право на его приобретение в собственность согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса РФ, преимущественное перед всеми другими лицами, что исключает его продажу путём проведения торгов (читай – по рыночной стоимости) и гарантирует вам его предоставление в собственность без проведения торгов (читай – по кадастровой стоимости). Так что при этом варианте оформления земли вам понадобится не так много денег, чтобы приобрести её у государства, но и обосновать вашу позицию перед администрацией вам нужно будет суметь аргументировано и грамотно, чтобы чиновники не сбили вас с этого пути малообоснованной ссылкой на то или иное положение закона, которое на деле вашей ситуации и близко не касается.

2)           Второй вариант – подать заявление о предоставлении земельного участка для ОГОРОДНИЧЕСТВА, в виде одного земельного участка площадью 1700 кв.м., исходя из того, что предельный размер предоставления земельного участка для огородничества составляет у вас в области 0,3 гектара, при этом кадастровая стоимость данного участка (в случае её определения по 15 группе видов разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования) будет составлять 153 руб. 00 коп J. Однако правовой режим данного земельного участка действительно не предполагает возведения каких-либо капитальных построек (только времянки) и посадка многолетних насаждений здесь тоже не разрешена. Поэтому здесь нужно поступить так:

  • Если администрация откажется сообщить примерный размер рыночной стоимости земельного участка со статусом «для огородничества» или насчитает его таким, что вам он будет явно не по карману, вам будет необходимо сначала приобрести данный земельный участок в аренду, затем – выкупить в собственность, а потом – поменять его разрешенное использование. В этом случае процедура оформления земли растянется во времени и отчасти осложнится, но и стоимость данного участка будет действительно копеечная.
  • Если же рыночная стоимость земельного участка в случае его предоставления «для огородничества» окажется приемлемая, вы сможете сразу приобрести его в собственность, подав заявку на участие в торгах и выждав 1 месяц, в течение которого на торги по данному участку наверняка никто не придёт и вы окажетесь единственным их участником. В таком случае вы сможете приобрести участок по стартовой (начальной) цене аукциона, после чего, став собственником, поменять его разрешенное использование. В этом случае вы и время своё сэкономите, и возможность использования земли для постройки капитальных строений получите.

3)           И третий вариант – подать заявление о предоставлении земельного участка для СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, в виде одного земельного участка площадью 1700 кв.м., первоначально в аренду на 49 лет, с последующим выкупом в собственность согласно изложенному выше механизму, исходя из того, что предельных размеров по данному виду разрешенного использования не установлено, кадастровая стоимость данного участка будет составлять также 153 руб. 00 коп., а ограничений на застройку земельного участка и высадку многолетних насаждений в отношении земельных участков с данным РВИ в законодательстве нет. Это и самый дешёвый, и самый «растяжимый» вид разрешенного использования земли. Поэтому он и был бы для вас самым оптимальным, но из-за его дешевизны администрация может сделать вид, что она об этом варианте, вообще, первый раз слышит. Однако большинство поселе­ний Родовых поместий сейчас обустраиваются именно под этим видом разрешённого использования земельных участков. Причём в составе земель сельскохозяйственного назначения этот РВИ обычно именуется «для сельскохозяйст­венного производства», а в составе земель населенных пунктов так и называется – для сельскохозяйственного исполь­зования. А поскольку специальных законов, устанавливающих какие-либо ограничения по видам деятельности на земельных участках с данным видом разрешенного использования, не существует, правовой режим данных земельных участков регулируется напрямую Земельным кодексом РФ исходя из общего понятия «сельскохозяйственной деятельности», т.е. деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, к которой относится продукция и животно­водства, и растениеводства, производимая вследствие культивирования как однолетних, так и многолетних насаждений. А поскольку для производства, хранения и переработки данной продукции законом допускается возведение капитальных зданий, строений и сооружений сельскохозяйственного назначения (п.2 ст. 77, п.11 ст. 85 ЗК РФ), правовой режим земельных участков «для сельскохозяйственного использования» является действительно лучшим практически по всем показателям.

Подведём итоги. Первый вариант – ЛПХ – является наиболее привлекательным в смысле его жилой застройки. Но он и наиболее дорог. Второй вариант – огородничество – является наиболее простым и понятным как для администрации, так и для граждан. Но он не предполагает возможность строительства и хорош лишь для первоначального приобретения земли в собственность. Поэтому третий вариант – сельхозиспользование – является наиболее оптимальным, как для выкупа земли в частную собственность, так и для её использования в последующем. Именно на него можно будет поменять разрешенное  использование земельного участка, приобретённого в частную собственность со статусом «для огородничества». Выбор между данными видами разрешенного использования нужно сделать с учётом позиции администрации, которую необходимо предварительно прозондировать, но не в смысле изложения данных вариантов с целью их одобрения администрацией (почуяв юридическую неуверенность, администрация одобрит только тот вариант, который больше всего выгоден ей самой J), а в смысле нанесения нескольких точных упреждающих действий, которые могут вызвать лишь такую реакцию администрации, которая вам изначально будет известна. Это может быть просьба выдать вам бланк заявки на предоставление земельного участка в аренду (на торгах – и без торгов J) или запрос реквизитов нормативного акта, который устанавливает порядок определения размера арендной платы в отношении предоставляемых гражданам земельных участков. Вступив в диалог с администрацией на такой ноте, вы сразу поставите себя в позицию сильного и уверенного человека, который знает и законы, и практику, и порядки, и воспринимает администрацию как своего ПОМОЩНИКА, к которому вы обращаетесь, чтобы он подсказал вам отдельные детали J (например, перечень документов, которые вам необходимо приложить к заявлению о предоставлении земельного участка в аренду), – а дальше вы уже просто продолжите общение с администрацией, придя к ним через несколько дней с заполненным заявлением и готовым пакетом документов, и предложите сотруднику проверить комплектность документов («посмотрите пожалуйста, всё ли необходимое мною приложено»). После этого вы попросите зарегистрировать ваше заявление соответствующим порядком и далее процедура пойдёт так, как она должна протекать по закону. Так что идите и просите! Ибо сказано – «Просите, и предоставят вам»!  J

С наилучшими пожеланиями,

Василий Петров vassilijus@mail.ru

8-925-143-44-21 (Москва),  8-920-912-59-80 (Владимирская область).


[1] См.: Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 29.09.2011 № 9/79 «Об установ­ле­нии норм предоставления земельных участков на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области» (пункт 2).

[2] Конкретный размер кадастровой стоимости определяет кадастровая палата субъекта РФ в соответствии с Методическими указаниями по определению кадас­тровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения ка­те­го­рии земель, вида разрешенного испо­ль­зования или уточнения площади земельного участка (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222). В соответствии с пунктом 2.1.3 дан­ных Методических указаний, «в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в кото­ром расположен земельный участок, на площадь земельного участка». Информацию о средних значе­ниях удельных показателей кадаст­ро­вой стоимости земельных участков соответствующих видов разрешенного использования и категорий земель можно узнать из базы Консультант­Плюс — Регион, отыскав Постановление Правительства субъекта РФ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

[3] См.: Постановление Правительства Рязанской области от 25 ноября 2009 г. № 324 «Об утверждении результатов гос. кадастровой оценки земель населенных пунктов».

[4] См.: Решение Совета депутатов муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области от 24.02.2011 № 2/9 (ред. от 25.10.2012) «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду земельных участков и методике расчета арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на территории муниципального образования – Шиловский муниципальный район Рязанской области»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *