Опубликовано

Варианты легализации построек на землях сельскохозяйственного назначения

Василий Петров. Вопросы и ответы по оформлению земли

1. Изменение разрешённого использования.

Здравствуйте, Василий!

С интересом читаю Ваши статьи и советы для создателей родовых поместий. Спасибо огромное! Решила написать, т.к. хочется услышать Ваш совет по проблеме нашего поселения Радосвет, что находится в 27 км от г. Каменска-Уральского Свердловской области (в 0,8 км на юг от с. Окулово). На нашем сайте http://radosvet.org/ есть план поселения, которое сейчас делится на 3 части (участки расположены на 3-х рядом расположенных полях). Земли наши оформлены в собственность. С 2006 г. мы выкупаем бывшие колхозные паи (поселение до сих пор растёт). Категория земель – сельхозназначение. Разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства. Размеры паёв в основном – 6 га. Есть такие, что выкуплены полностью одним человеком (семьёй), но больше таких, что оформлены на 2-4 человек (общая долевая собственность). Согласно ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» наши земли являются полевыми, то есть на них нельзя ничего строить, а только выращивать с/х продукцию. Однако некоторые уже построили капитальные дома. Постоянно проживает сейчас одна семья из 6 человек. На 1-м поле есть общий участок, где начала закладываться Школа «Счастье», построен общий дом-землянка, проводятся праздники и слёты…

В 2010 г. я закончила техникум по специальности «Правоведение». Это помогло мне начать немного разбираться в законах, и я решила действовать, т.е. попытаться оформить землю так, чтобы можно было строиться на законных основаниях. Самым простым мне показалось решение по изменению вида разрешённого использования с «для ведения ЛПХ» на «для дачного строительства». На первых порах я решила, что могу переоформить только мой участок; т.к. в законе указывается, что гражданин имеет право вести дачное хозяйство индивидуально; а остальные подтянутся и на моём примере постепенно можно будет переоформить участки всем. Начала с того, что по соглашению со вторым собственником (соседом) (у нас было по 1/2 от участка) была прекращена общая долевая собственность. Участок был разделён на два, и каждый из нас получил новое свидетельство на свой участок.

Дальше, т.к. в нашем районе Правила землепользования и застройки ещё не приняты, я пошла в администрацию Каменского городского округа (бывший Каменский район) с заявлением о смене вида разрешённого использования и столкнулась там с полным непониманием вопроса. В приёмной Главы на тему моего визита удивлённая секретарь сказала, что у них никогда не было таких прецедентов, посмеялась над тем, что я по своей инициативе хочу произвести такую операцию, и мол вообще мне достаточно у Главы разрешение на строительство взять и всё. На что я ответила, что такое разрешение Главы будет противоречить ФЗ «О ЛПХ». Тогда меня переправили в Комитет по управлению имуществом, мол они лучше знают.

Председатель Комитета посмотрела на мои документы и сказала, что они такими вещами не занимаются и вообще раз земля в собственности, я могу делать, что хочу, в том числе и строиться. Тогда я снова сказала про Закон о ЛПХ, на что она пожала плечами. Я ушла… Дома, всё обдумав, я решила попасть на приём к Главе. Как выяснилось позже, это целая проблема, т.к. приём ведётся всего раз в неделю, и каждый раз когда я приходила, он оказывался занят другими неотложными делами. Тогда я решила направить письменное обращение на адрес Главы. Ждала ответа почти 2 месяца… Ничего не дождавшись, пошла снова в Администрацию. Выяснилось, что моё письмо прошло мимо Главы и было переправлено во всё тот же Комитет по имуществу, а оттуда в Комитет по архитектуре, придя в который я попала к Главному архитектору Каменского городского округа. На моё разъяснение проблемы он показал на стопку таких же заявлений от жителей округа на его столе и сказал, что вопрос этот долгий и сложный. В ходе разговора выяснилось, что Глава Каменского городского округа пытается списать с себя полномочия по смене разрешённого использования земель и поручить это Комитету по архитектуре, на что те не соглашаются, ссылаясь на положения Устава Каменского городского округа. Правила землепользования и застройки же до сих пор находятся в разработке. Однако Главный архитектор пообещал, что вопрос этот будет решаться и снова кивнул на стопку заявлений. После этого я регулярно приходила и звонила ему, чтобы узнать, как продвигается дело.

На что он отвечал, что никак не получается договориться с Администрацией.

Позже он сослался на ФЗ «О вступлении в силу Градостроительного кодекса РФ», где говорится, что пока не приняты Правила землепользования и застройки запрещается менять вид разрешённого использования на предусматривающий жилищное строительство. Это было в апреле этого года. С тех пор Правила землепользования и застройки до сих пор не приняты и когда это произойдёт неизвестно…

14 октября у нас прошли выборы Главы Каменского городского округа. Прежний Глава баллотироваться не стал. Выборы выиграл самовыдвиженец, проживающий в с. Сипавское, что находится как раз по дороге в наше поселение. Для чего я это пишу? Чтобы создать наиболее полный образ положения, в котором мы находимся и спросить совета 🙂 На днях я подумала, почему бы не попробовать обратиться к Правительству Свердловской области с просьбой о создании нового населённого пункта «родового поселения Радосвет». Для этого я хочу составить Декларацию поселения, в которой прописать что это, для чего, где находится. К ней приложить заявления всех собственников (возможно даже с примерными планами освоения участков) с подписями (а это более 100 чел., не считая членов их семей). У нас в поселении есть опытный архитектор. Хочу попросить его подготовить план освоения территории поселения, где будут обозначены все участки с кадастровыми номерами. А также хочу попробовать получить ходатайство от нового Главы Каменского городского округа. Все эти документы собрать в папку и передать Губернатору Свердловской области… Как Вы думаете, может из этого что-то получиться? И ещё такой вопрос: по ФЗ о ЛПХ максимальный размер участка теперь 0,5 га, с возможностью увеличения в 5 раз субъектом Федерации (у нас в области сейчас макс. размер участка для ЛПХ — 2,5 га), однако у некоторых в поселении размер участка доходит до 6 га. Может ли это как-то помешать при создании нового населённого пункта? И вообще я этот процесс плохо представляю. Может нужно ещё какие-то шаги предпринять? Буду очень благодарна, если Вы дадите свои рекомендации по этому вопросу.

С уважением, Анастасия Момотенко, поселение Радосвет (http://radosvet.org/)

Анастасия, добрый день!

Ваше поселение находится в довольно удачном правовом положении, поскольку два главных вопроса – собственность на землю и отсутствие налогов на выращенную продукцию – вы уже решили в рамках действующего законодательства. Теперь перед вами стоит вопрос легализации построек на землях сельскохозяйственного назначения, который можно решить:

1)     путём изменения вида разрешенного использования земельного участка на любой другой, предусматривающий капитальное строительство;

2)     путём получения разрешения на строительство, пользуясь «непониманием вопроса» в вашей администрации J;

3)     путём признания права собственности на самовольные постройки в суде на основании статьи 222 ГК РФ;

4)     путём создания судебного прецедента в случае возникновения конфликта с государством (как в «Родном»);

5)     путём создания нового населенного пункта (как в «Ковчеге»);

6)     путём внесения изменений в ваши Правила землепользования и застройки (тем более что они у вас пока ещё на стадии Проекта);

7)     путём принятия областного закона о Родовых усадьбах;

8)     путём принятия Федерального закона «О Родовых поместьях» J.

В принципе любой из этих путей может привести к решению вашего вопроса, чтобы поселение могло строиться с уверенностью и расширяться на перспективу. Начинать, конечно, пробуйте с самого простого, далее будете пробовать более сложные способы, требующие большей энергии. Кроме того, возможно, в настоящий момент имеет смысл просто строиться и расширяться, заниматься вопросами обустройства поместий и поселения в целом, не тратя эту энергию на походы по кабинетам, а накапливая на будущее, чтобы решить ваш вопрос одним разом, именно тогда, когда он назреет, и с большей пользой для Вселенной. Проще говоря, придёт время – решится и вопрос. Поэтому вы особенно за это дело не переживайте. В своё время, всё у вас получится. А пока обратите внимание на вот какие моменты.

Изменение разрешённого использования

Поскольку вопрос об изменении РВИ в настоящее время упирается в принятие Правил землепользования и застройки, вам следует рассчитывать на то, что, по задумке законодателя, ПЗЗ должны быть приняты в срок не позднее чем до 31 декабря 2012 года. В противном случае местная администрация не сможет предоставлять земельные участки для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Что и будет для неё своеобразной санкцией. Исходя из чего, местные администрации с принятием ПЗЗ будут вынуждены поторопиться. Можно на это надеяться[1].

После принятия ПЗЗ, вся процедура изменения РВИ станет на порядок проще, и в случае изменения РВИ внутри одной территориальной зоны будет осуществляться вашим же решением, в уведомительном порядке, путём подачи вашего заявления об изменении РВИ земельного участка в земельную кадастровую палату. А пока вам остаётся подавать заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка – с нынешнего (для ведения ЛПХ) на любой другой (предусматривающий капитальное строительство) неоднократно, то есть поочередно, до тех пор, пока Глава администрации или ваш Главный архитектор не примет решение какое-либо из ваших заявлений удовлетворить. Какой вид разрешенного использования вы можете взамен «ЛПХ» требовать:

1)     для «сельскохозяйственного производства«;

2)     для ведения фермерского хозяйства;

3)     для ведения садового хозяйства;

4)     для ведения дачного хозяйства.

Первые два РВИ могут устанавливаться в индивидуальном порядке. А вот дачное и садовое хозяйство (такая уж у нас практика) могут осуществляться только коллективно (так у нас чиновники считают). А индивидуально – это когда из действующего СНТ или ДНП человек выходит. А участок же его к инфраструктуре подключённым остаётся, да и дорогой он пользуется, так вот он из-под действия Устава ДНП (СНТ) выходит, а за пользование имуществом коллектива платит. В том и смысл статьи 8 закона о дачниках.

Поэтому вы можете попробовать обсудить перспективу правового статуса вашего поселения на общем собрании и если будет принято решение, что вы пойдёте путём организации СНТ или ДНП, то вы сможете, используя помощь вашего поселенца-архитектора, самостоятельно разработать проект организации и застройки территории СНТ (территории вашего поселения как СНТ), подав его главному архитектору лишь на подпись. Но к взаимопониманию с архитектурой по этому вопросу желательно прийти с самого начала, чтобы труды по разработке Проекта и его согласованию со всеми заинтересованными органами не оказались напрасны.

При выборе между ДНП и СНТ (при выборе РВИ между «для ведения дачного хозяйства» и «для садоводства») будет важным, что в Свердловской области предельные размеры дачных участков составляют от 26 до 100 соток, а садовых участков – от 11 до 25 соток[2]. Однако у дачных участков может оказаться более высокая кадастровая стоимость, а у садовых она обычно бывает дешевле (этот вопрос желательно уточнить в вашей кадастровой палате). В плане прописки (регистрации на ПМЖ) оба РВИ сейчас уравнены, поскольку Конституционный Суд РФ признал право граждан прописываться в жилых строениях на садовых участках в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Как вариант, можно сформировать поместье из двух участков – один садовый или дачный, один для огородничества (у вас размеры огородных участков – от 31 сотки до 2 гектар)[3]. Зато потом вам не будут нужны разрешения на строительство – на садовых и дачных участках возводить дома можно свободно (ч.17 ст. 51 ГРК РФ) и регистрировать право собственности на них можно даже без БТИ, на основании вами же составленной декларации об объекте недвижимого имущества (ст. 25.3 ФЗ № 122).

Обратите внимание, что РВИ, которые предусматривают ЖИЛИЩНОЕ строительство, так и называются – «для индивидуального жилищного строительства», «для малоэтажного жилищ­ного строительства» и «для многоэтажного жилищного строительства» (в этом смысле ваш архитектор лукавит). А те 4 РВИ, которые указал я, предусматривают прежде всего сельско­хо­зяйственную деятельность, и уже как добавок к ней – возведение жилого строения. Архитектура про всё это всегда знает, но толковать закон всё равно толкует по-своему. В вашей ситуации, это просто была отговорка, чтобы не создавать прецедент изменения РВИ с ЛПХ на дачное строительство в индивидуальном порядке. Если вы решите получать «дачный» или «садовый» статус в коллективном порядке, архитектура свою отговорку снимет.

Из минусов этого пути, могу указать на необходимость содержания юридического лица и высокую зависимость решения вопроса от успешного ведения переговоров с архитектурой и администрацией.

Вот, пожалуй, самое важное из того, что я хотел вам сказать по вопросу изменения разрешенного использования земельных участков. Дополнительную информацию вы можете найти здесь: http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika.

С уважением,

Василий Петров (vassilijus@mail.ru)


[1] По информации КонсультантПлюс-Регион (http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=home), в вашей Свердловс­кой области уже много городских округов утвердили свои Правила землепользования и застройки. Поэтому, вы особенно не переживайте. Придёт и ваше время. Пусть в вашей администрации поторапливаются, а вам торопиться как раз не следует.

[2] В законе, разумеется, речь идёт о размерах предоставления земельных участков, а не о размерах обладания земельны­ми участками, но при изменении РВИ и утверждении архитектурой проекта вашего поселения с разбивкой на участки площадью 1-6 гектаров этот вопрос будет необходимо отстоять (это тоже один из тонких моментов данного пути).

[3] В Нижегородской области есть поселение «Чистые Истоки», у них разрешенное использование земельных участков так и называется – «для садоводства, огородничества и дачного строительства». Одной фразой все три РВИ во всех документах!

Варианты легализации построек на землях сельскохозяйственного назначения: 2 комментария

  1. Здравствуйте, Василий! спасибо вам за ваши статьи. Нас более 10-ти молодых семей хотим организовать Поселение РП в Ленинградской обл. Мы нашли конкретное место — подскажите с чего начать и какой статус земель самый удобный на сегодняшний день, с уважением.

  2. Елена, добрый день! Если вы нашли землю, вам надо 1) узнать её нынешний правовой режим и 2) понять, кому она принадлежит.

    1) Как узнать нынешний правовой режим земли. Любой земельный участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/portalonline/) и даже заказать на него кадастровую выписку. Можно сходить в земельную кадастровую палату и живьём. За 400 рублей у вас будет вся основная информация.

    Какие у вас могут оказаться категории земель:

    — земли сельскохозяйственного назначения (РВИ: «для сельхозпроизводства» или другие)

    — земли населенных пунктов (РВИ: ЛПХ, ИЖС или другие)

    — земли запаса (нужно переводить в первую или 2 категорию).

    2) Ваши действия, когда определите собственника земли. Если собственник земли – государство, нужно пойти в местную администрацию и написать заявление о её предоставлении в аренду. С тем статусом, который у неё сейчас есть.

    Если земля принадлежит частнику (фермеру, агрохолдингу, селяням и др.), нужно договариваться о цене и приобретать её в собственность. Не особенно спеша и не показывая, что вас много и вам эта земля сильно нужна :), чтобы прозорливые селяне не накрутили цену.

    Дополнительную информацию по получению земли (советы, консультации) можно посмотреть здесь:

    http://zarodinu-zaputina.ru/index.php/zakon/praktika

    С уважением,

    Василий Петров

    vassilijus@mail.ru

    8-920-912-59-80

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *