Опубликовано

Вопрос — ответ: Васлий Петров, практика земли

Добрый день, Василий!
Высылаю Вам вопросы моих соседей:

Ситуация: есть 2 семьи (соседи), которым нужно оформить в аренду по 1 гектару земли. Решили идти по такому плану: оформлять на 1 человека оба гектара под фермерское хозяйство. На одного – потому что в местной администрации уже неприязненно смотрят на хождение толпами и размер в 1 гектар, и у того человека, на которого будем оформлять, есть связи и возможности в административных кругах.
Т.е. делаем сейчас один межевой план – через неделю приедут межевики, за пару дней сделают план и потом говорят что надо сразу писать заявление на какую форму ведения хозяйства на этой земле претендуем (ЛПХ, садоводство, КФХ или др.), затем заявление передается в архитектуру и они уже выносят постановление соответствует ли эта земля выбранной нами форме ведения хозяйства. Выбранная земля находится ЗА пределами сельского поселения, принадлежит муниципалитету. Поэтому возникло несколько вопросов:
1) Подскажите какую форму лучше выбрать по параметрам: налоги, быстрота и простота оформления, вероятность положительных ответов.
2) Если имеется уже строение на участке (самозастрой), имеет ли это какое-то значение при оформлении земли, или лучше об этом не упоминать до получения земли в аренду

3) Имеется информация, что если подавать заявление на КФХ, то оформление будет идти дольше, и все это время будем платить налог на землю – так ли это и если так, то если мы платим налоги, то мы можем уже вести стройку и сельхоз работы на этой земле. То есть у нас уже будет уверенность что вопрос решится положительно?

С уважением,
Марина.

Марина, добрый день!

Ситуация: есть 2 семьи (соседи), которым нужно оформить в аренду по 1 гектару земли. Решили идти по такому плану: оформлять на 1 человека оба гектара под фермерское хозяйство. На одного – потому что в местной администрации уже неприязненно смотрят на хождение толпами и размер в 1 гектар, и у того человека, на которого будем оформлять, есть связи и возможности в административных кругах.
При наличии доверительных отношений между семьями это тоже проходной вариант.

Если имеется уже строение на участке (самозастрой), имеет ли это какое-то значение при оформлении земли, или лучше об этом не упоминать до получения земли в аренду?
Лучше не упоминать, но устроить так, чтобы РВИ зем.участка предполагал право строительства.
На землях сельхозназначения это: 1) КФХ 2) садоводство 3) дачное хозяйство 4) «сельскохозяйственное использование», или (другой терминологический вариант того же самого) – «Сельскохозяйственное производство».
При этом договор аренды должен быть со словами «с правом возведения зданий, строений и сооружений».

Подскажите, какую форму лучше выбрать по параметрам: налоги, быстрота и простота оформления, вероятность положительных ответов.
Налог на продукцию предполагается для: 1) КФХ (по истечении 5 лет после выдачи зем.участка); 2) сельскохозяйственное использование.
Налогов на продукцию совсем нет для: 1) садоводство 2) дачное хозяйство.
Земельный налог есть везде, но в разном размере, т.к. он зависит прежде всего от кадастровой стоимости зем.участка, а она разная для разных РВИ. Зем.налог – это кадастровая стоимость умноженная на ставку. Ставка зем.налога устанавливается вашими местными депутатами и не может превышать 0.3 % для земель сельхозназначения (гл. 31 НК РФ). Поэтому обычно ставка зем.налога обычно везде и есть 0.3%, но иногда бывает меньше.
Где кадастровая стоимость будет меньше всего нужно узнать в кадастровой палате или самой администрации, т.к. трудно сказать как у вас с этим ситуация в районе (на практике это бывает по-разному).
У нас самый маленький зем.налог (самая маленькая кадастровая стоимость) – это «сельхозиспользование» и КФХ, далее идёт «садоводство», далее – «дачное хозяйство».
Попросите кадастровую палату показать вам «Удельный показатель кадастровой стоимости» нескольких земельных участков разных видов разрешенного использования – сами всё и увидите.
Налог на жилые дома обычно везде одинаковый.

Сроки (быстрота) для всех РВИ стандартные – см. статью 34 Земельного кодекса и ваше местное Положение о порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством.

Дополнительные требования (не-простота оформления) могут предъявляться при испрашивании зем.участков для: 1) садоводство 2) дачное хозяйство, т.к. обычно чиновники думают, что эти РВИ бывают только в «коллективном» исполнении, т.е. что заниматься садоводством и дачным хозяйством можно только коллективно, т.е. в составе какого-либо некоммерческого объединения (ДНП, СНТ и т.д.). Соответственно:
 приходится регистрировать это СНТ как юр.лицо (не менее трёх учредителей) и разрабатывать для всей территории СНТ проект организации и застройки территории с учётом всех СНиПов (утверждает архитектура). Это не совсем по закону, т.к. бывает ведение садоводства, дачного хозяйства И В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ (ст. 8 ФЗ № 66), но чиновники этот момент стараются не замечать.
 Далее: в вашей области максимальные размеры предоставления гражданам садовых участков – 12 соток, дачных – 20 соток. Это размеры предоставления В СОБСТВЕННОСТЬ. Не в аренду, а в собственность. Вы просите зем.участки в АРЕНДУ – стало быть, должны чётко понимать, и чётко заявить, что на вас эти ограничения не распространяются. Далее как договоритесь с администрацией. Но вы пробуйте. Как говорят – «Попытка не пытка»  – от подачи заявления вы ничего не теряете.
Доп.требования при получении зем.участка для КФХ могут предъявляться тоже, т.к. ведение КФХ – это предпринимательская деятельность, соответственно, при испрашивании такой земли могут спросить статус ИП (инд.предпринимателя). Но бывает что и не спрашивают . Вообще в вашей ситуации похоже КФХ сейчас (СЕЙЧАС) один из наиболее «проходных» вариантов. Так что действуйте!

Самый «тонкий» момент КФХ – это право строительства ЖИЛОГО ДОМА, именно ЖИЛОГО – закон о КФХ про это наглухо молчит. В законе чётко указано только право владельца участка КФХ возводить КАПИТАЛЬНЫЕ СТРОЕНИЯ. ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ СТРОЕНИЯ. ЧТО ЗНАЧИТ – ИНЫЕ? Жилые? Вот об этом-то закон и молчит. Когда закон молчит, ситуацию решают чиновники. Поэтому вам нужно договориться об этом с самого начала. Поэтому вы и само заявление о предоставлении зем.участка под КФХ пишите со словами «с правом возведения жилых строений и иных капитальных зданий, строений и сооружений», и смотрите внимательно, чтобы в Постановлении главы администрации о предоставлении зем.участка эти слова также фигурировали. Далее нужно чтобы эти слова попали в договор аренды, т.е. чтобы в КУМИ этот вопрос тоже понимали.
Если будете просить землю в собственность и заключать с КУМИ договор купли-продажи, нужно сделать всё то же самое плюс при подаче документов в РОСРЕЕСТР обязательно обратить внимание сотрудников Росреестра на этот момент, чтобы он выдал вам Свидетельство о праве собственности именно с такими словами. Так что в заявлении в Росреестр этот момент вам тоже будет нужно отразить.
Доп.информация: http://www.eco-blagodat.ru/zakon/stroim_na_kfx.zip

Т.е. делаем сейчас один межевой план – через неделю приедут межевики, за пару дней сделают план и потом говорят что надо сразу писать заявление на какую форму ведения хозяйства на этой земле претендуем (ЛПХ, садоводство, КФХ или др.)
Именно так.

затем заявление передается в архитектуру
Причём здесь архитектура? Земельные участки предоставляет глава администрации! Договор аренды заключается с КУМИ! И все заявления о предоставлении земли идут через КУМИ! Вы туда вообще ходили?

и они уже выносят постановление соответствует ли эта земля выбранной нами форме ведения хозяйства.
Когда КУМИ ваше заявление принял, все доп.документы к заявлению вами донесены и – поданы, через месяц глава администрации должен вынести постановление о предоставлении земельного участка, далее в течение месяца вы заключаете с КУМИ договор аренды и несёте его в Росреестр на регистрацию.

Имеется информация, что если подавать заявление на КФХ, то… всё это время будем платить налог на землю – так ли это?
Земельный налог платит собственник земельного участка, арендатор платит арендную плату . С момента регистрации договора аренды Росреестром   . Интересно – кому же это пойдёт «налог на землю», уплачиваемый до предоставления земельного участка и регистрации прав на него?   

Если мы платим налоги, то мы можем уже вести стройку и сельхоз работы на этой земле. То есть у нас уже будет уверенность что вопрос решится положительно?
Если вы своевременно платите арендную плату и используете участок по назначению, то через три года вы сможете его выкупить в собственность по удешевленной цене (у вас в области это – 15 % кадастровой стоимости) на основании:
 п.4 ст. 10 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения»
 п.1 ст. 12.1 Закона Ростовской области № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области».

Успехов!

Василий Петров
vassilijus@mail.ru

**********************************************************************************************

22 июля 2003 года № 19-ЗС

ОБЛАСТНОЙ ЗАКОН
РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Принят
Законодательным Собранием
9 июля 2003 года

Статья 12.1. Приобретение юридическими лицами и гражданами права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
(введена Областным законом от 18.09.2006 N 539-ЗС)

1. Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене в размере 15 процентов его кадастровой стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *