Опубликовано

НАЗРЕЛ ПЕРЕСМОТР ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

3 апреля 2012 года Президентом РФ в Государственную Думу РФ внесен проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ». 27 апреля 2012 года Государственная Дума РФ приняла этот закон в первом чтении.

Василий Петров


Мы попросили прокомментировать этот проект преподавателя кафедры гражданского права МНЮИ В.И.Петрова.

—      Сейчас проект ГК РФ ждёт своего второго чтения. Законода­тельством время между 1-ым и 2-ым чтениями нерегламентировано. Иные проекты, бывает, лежат годами. Поэтому нам с вами важно понять, чем этот проект может нам пригодиться, что хорошего он для страны несет, а поняв – поддержать, чтобы наши законодатели его приняли.

—       А чем этот закон так важен? Почему его стоит поддерживать?

—       Потому что создавать поместья при этом законе будет проще. А важен он тем, что привносит в ГК РФ большие изменения. Ведь что такое вообще – Гражданский кодекс? Это закон о частной собствен­ности. Это закон о наследовании. Это закон о юридических лицах. Это закон о сделках и договорах. Это закон, охраняющий интеллектуальную собственность. В нём полторы тысячи статей. Представляете? Можно сказать, что это – второй по значимости документ в государстве (первый после Конституции). Вот этот самый закон сейчас и реформируется.

—       Что же нового этот закон нам несёт?

—       Самое главное – законом пересматривается вся модель вещных отношений (вещных прав). Главные изменения касаются вопросов собственности и владения. Вводится само понятие «владение». Владение не как правомочие («владение, пользование, распоряжение»), а как факт, как фактическое состояние. Вне зависимости от того, основано ли оно на праве или только на факте. Кодекс говорит: любой владелец имеет право на защиту. При этом защищается сам факт владения, без рассмотрения вопроса о том, является ли такое владение законным. Понятно, какое значение это будет иметь для многих поселений, где земля ещё не оформлена!

—       Получается, что законом полностью пересматриваются все вещные отношения? Что это означает?

—       Это означает, что в наше законодательство вводится развитая (в европейском смысле) система ограниченных вещных прав. То есть вместо двух основных прав на земельные участки – собственности и аренды – в Гражданском кодексе появляется целый перечень новых видов прав на землю:

1) ПРАВО ПОСТОЯННОГО ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ, известное ещё в римском праве как «эмфитевзис». Устанавливается оно по воле собственника земельного участка, специальным договором, на срок свыше 50 лет или бессрочно. Владелец участка сможет передавать его по наследству и даже распоряжаться – передавать по сделке, хотя собственник, скорее всего, будет в этом ограничивать владельца договором. Такое право близко к современному «пожизненному наследуемому владению» (ст. 21 ЗК РФ) и отчасти – к «постоянному бессрочному пользованию» (ст. 20 ЗК РФ). Можно сказать, что оно как бы объединяет в себе оба этих права и тем самым возрождает их вновь. Земельный участок закрепляется за владельцем практически навечно! Это очень хороший вариант для оформления поместий, которые изначально находятся в собственности государства.

2) ПРАВО ЗАСТРОЙКИ, или так называемый «суперфиций». Это право устанавливается по соглашению сторон на срок от 50 до 100 лет и также может передаваться по сделке и по наследству. По замыслу разработчиков проекта ГК, это право призвано заменить распространённые ныне договора аренды земельных участков для целей строительства объектов недвижимости и их последующей эксплуатации, но и для оформления поместья (если сама земля находится в собственности государства) это тоже неплохой вариант.

3) ПРАВО ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВЛАДЕНИЯ, или «узуфрукт» – пожизненное право пользования чужой вещью. Например, в римском праве собственник мог предоставить родственнику или соседу право единоличного пользования своим домом, садом, дорогой, колодцем и т.п. А в современном законодательстве известна ситуация, когда за бывшим супругом сохраняется право пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ). Это и есть узуфрукт, т.е. такое право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется чужой недвижимой вещью в соответствии с её назначением. В зависимости от условий договора, гражданин может пользоваться как самой вещью, так и извлекать из нее плоды – не повреждая и не изменяя самой вещи. Это право устанавливается на определенный срок, или без указания такового, но в любом случае прекращается со смертью его обладателя – т.к. оно неотчуждаемо и наследованию не подлежит.

4) ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИ, впервые урегулированное как ограни­ченное вещное право. Его содержанием является возможность лица, в пользу которого оно установлено, потре­бовать продажи ему этой вещи на определенных условиях. Например, для помещика это право может оказаться незаменимым по истечении «испытательного срока», т.е. периода, когда земельный участок предоставляется новому помещику лишь в пользование. А поселение сможет выкупать у собственников неосвоенные ими участки, благодаря чему в Родовых поселениях не будет пустующих земель. Для этого в договоре с гражданином о передаче участка в собственность нужно закрепить право поселения (жителей поселения или созданного ими юридического лица) на обратный выкуп земельного участка в случае его неиспользования собственником по назначению – в течение, допустим, 5 лет. Здесь же можно прописать условия о сроках и стоимости такого выкупа. Понимаете? Поселение сможет самостоятельно определять цену выкупа пустующего участка, не допуская её необоснованного завышения. В перспективе это поможет нам остановить спекуляцию землёй. Сейчас для этого можно использовать правила о предва­рительном договоре (ст. 429 ГК РФ). В проекте ГК РФ закрепляется такой же принцип: право приобретения чужой недвижимой вещи осуществляется по правилам о договоре, из которого оно возникло.

5) ПРАВО ВЕЩНЫХ ВЫДАЧ. Это право лица периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере. Для нас это – дополнительный способ, чтобы обеспечить целостность Родового поместья, не допустить его уменьшения, дробления, раздела на отдельные части. Мы и сейчас рассматриваем поместье как неделимое, но что делать, если супруги разводятся, если у помещика несколько детей, если у поместья появляются несколько собственников? Проект ГК РФ говорит: земельный участок может быть передан одному из сособственников с установлением права вещной выдачи для другого сособственника. Как просто! Одному отходит поместье, другому (другим) – право получать от помещика имущественное предоставление в течение определенного срока. Хоть до 100 лет! Размер и периодичность такого предоставления устанавливаются договором. Если срок не оговорен – значит, в течение всей жизни гражданина. Что-то подобное сейчас используется в рентных договорах (гл. 33 ГК РФ), но эта конструкция гораздо надёжнее: право вещной выдачи подлежит государственной регистрации, существен­ные условия договора об установлении права вещной выдачи – подлежат внесению в ЕГРП, а при неполучении оговоренного «предоставления» гражданин вправе обратить на недвижимую вещь взыскание (вернуть её себе в собственность)[1].

—       То есть используя эти конструкции, мы сможем самостоятельно закреплять правовой статус Родовых поместий?

—       Конечно. Мы же ведь этих поправок больше десяти лет ждали. Всё говорили – нет в законе права пожизненного пользования, невозможно по существующему закону обеспечить неделимость Родовых поместий, невозможно избежать появления пустующих участков… И вот – пожалуйста: Центр частного права при Президенте РФ начинает крупнейший пересмотр Гражданского кодекса. Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства готовит проект Федерального закона «О внесении изменений в ГК РФ». Президент участвует в его обсуждении и вносит проект в Государственную Думу РФ. Государственная Дума этот закон принимает. И в этом законе как раз то, что нам надо!

—       Что, на ваш взгляд, последует дальше?

—       Я думаю, что за модернизацией Гражданского кодекса должен последовать пересмотр Земельного кодекса РФ. Это очевидно. Если виды прав на земельные участки будут регулироваться Гражданским кодексом, а вместо категорий земель будут территориальные зоны (которые регулируются Градостроительным кодексом), то, спрашивается, что в Земельном кодексе останется?

—       А хорошо ли это, если в государстве не будет серьёзного земельного закона?

—       Будет закон гражданский. Земельный будет тоже, но он изменится. Это будет закон гарантирующий, закон охраняющий, закон предоставляющий. Нынешний земельный закон преступен и тоталитарен, он служит интересам чиновников и латифундистов. Для простого человека этот закон не нужен. Он ему ничего не даёт, а только сковывает и ограничивает. Это закон вчерашнего дня. Нужен закон, дающий гражданину землю. Закон, который предоставляет, охраняет, дозволяет.

—      Даже звучит как-то… необычно!

—       Это закономерно. Земельные отношения на Руси всегда регулировались законами гражданскими – так было столетиями. А распределением земли занимались местные сообщества – общины. Так что, всё возвращается на круги своя.

—       Давайте ещё раз вернёмся к вещным правам, к новым правам на земельные участки. В чём состоит основной плюс этих поправок в ГК?

—       Огромный плюс этих конструкций ГК РФ будет в том, что помещики смогут более свободно выбирать вид права на земельный участок, т.к. «ассортимент» этих прав значительно расширяется. При этом если земля будет принадлежать поселению или поселенцам на праве собственности, они смогут самостоятельно определять условия пользования и распоряжения землёй своими внутренними договорами; а если эта земля будет государственной – люди смогут получить её у государства на более удобных условиях и на более долгие сроки. Максимальный срок аренды ведь составляет всего 49 лет, а здесь ГК РФ говорит о предоставлении земли на срок от 50 до 100 лет, а в ряде случаев и вообще бессрочно (пожизненно). Такого не было со времен введения в действие нового Земельного кодекса (2001 г.).

—       А в чём состоят минусы? Они же ведь тоже наверняка есть?

—       А минус этих новелл ГК РФ для нас состоит в том, что все эти новые права «накладываются» на право собственности, не отменяя и не заменяя его, а лишь сосуществуя наряду и одновременно с ним. То есть на один и тот же участок будет одновременно существовать два, а то и 3 или 4 разных права (титула). Мало того, что владелец земельного участка – не собственник, так за своё право владения он ещё и платит. Понятно, что это удобно прежде всего государству – главному собственнику всей земли, да ещё латифундистам, получающим высокотехнологичные юридические инструменты для «отмывания» своих земель и получению с них нетрудового дохода путём их контролируемого введения в хозяйственный оборот. Всё это служит прежде всего интересам собственника и идёт ещё из римского частного права.

—       А чем это плохо, что в наших законах будут применяться инструменты римского права?

—       Судите сами. Европейская цивилизация унаследовала два основных достижения римского права – это право собственности на человека (рабовладение) и право собственности на землю (латифундии). Римское право рассматривает и землю, и человека как товар! Что говорит ГК РФ? Земля – это имущество, недвижимость, объект для вложения денег и сохранения капитала. Земельный кодекс и тот относится к земле по-другому. Для ЗК РФ земля – это природный ресурс, который должен использоваться в соответствии с его назначением. А для экологического законодательства земля – это природный объект, который должен сохраняться на благо нынешних и будущих поколений. А природные объекты сохраняются лишь тогда, когда они вообще выводятся из товарно-денежных отношений. Вот и землю нам надо бы потихоньку выводить из этих отношений. А в Гражданском кодексе все нормы настроены на её товарный оборот! Земельный участок – объект владения – рассматривается как товар, который может попасть в залог, на который может быть обращено взыскание, в том числе путём его продажи с публичных торгов. Защиты землевладельца от власти денежных воротил в ГК РФ не предполагается. То есть эту задачу нам будет нужно решать самостоятельно.

—       Как можно вывести землю из товарно-денежных отношений?

—       Вспомнить, что земля – живая. Что она создана Богом и дана каждому – а не только тем, у кого есть деньги. Что каждый рождённый на Земле человек имеет право на её частичку, на тот конкретный участок, куда он вкладывает свой труд. И что все природные ресурсы являются принадлежностью всех людей по праву их рождения и проживания на Земле. Они не могут находиться ни в частной, ни в государственной, ни в муниципальной собственности. Земля, леса, недра, воды, растительный и животный мир – это не собственность, а общенародное достояние.

—       А почему земля не может быть чьей-то собственностью?

—       Потому что земля человеком не сотворена. Это творение Бога, а значит – и его собственность. Понятие «собственность» состоит из двух аспектов: сотворения и присвоения. Любая собственность, чтобы она реально существовала, должна быть сначала сотворена. То, что не сотворено человеком, не может считаться его собственностью. Собственностью человека может быть только его труд. Поэтому земля может принадлежать только тому, кто на ней трудится. Если человек вкладывает в землю свой труд – пользование ею должно быть вечным. Если человек перестаёт трудиться на земле – он утрачивает на неё право.

—       Получается, право на землю только тогда и может возникнуть, если человек на этой земле – трудится?

—       Совершенно верно. Если ты живёшь и трудишься этой земле – твоё право на эту землю должно быть вечным. Если ты на ней не живешь и не трудишься – ты не можешь быть её хозяином. Наши предки так жили тысячелетиями до образования в IX веке государства. А одновременно с государством возникло и право земельной собственности. Ведь что такое – применительно к земле – право собственности? Это право на ту землю, где ты не живешь и не трудишься, а считаешь её своей. А почему ты считаешь её своей? На каком основании? По закону, право собственности на землю возникает, если ты её:

1) купил (сделки, договора) – деньги, значит, у тебя есть;

2) получил от государства (приватизация), – а у государства право на эту землю возникло потому что оно её

3) захватило – отняло у тех, кто там раньше жил и трудился (п.3 ст. 25 ЗК РФ).

Теперь подумайте и скажите, где среди этих оснований возникновения права собственности находится труд?

—       Так его здесь вообще нет!

—       А его нет. Вообще нет! Труд на земле не порождает на неё права. Каково? Если вся земля в пределах государственных границ – чья-то собственность, то у человека нет права доступа на эту землю, он не может просто так прийти и начать ею пользоваться. А почему? Мы же в этом государстве – не иностранцы, и у нас – как граждан – должно быть право на эту землю. А право на землю начинается с возможности доступа к ней. Тысячелетиями доступ к земле обеспечивался через право трудовой заимки. Это же прекрасный инструмент для превращения пустующих земель в цветущие сады! Ведь 92 % российских земель находятся именно в собственности государства. Но если у граждан этого государства нет права доступа к этой земле, тогда, спрашивается, в чьих интересах установлено это право собственности? В интересах паразитов. Не вкладывая в землю свой труд, они имеют полное право этой землёй владеть, пользоваться и распоряжаться. Вот это самое и должно быть изменено. Это – наша задача на ближайшие 30 – 50 лет.

—       То есть вывести землю из товарно-денежных отношений – это значит перестать относиться к земле как к собственности?

—       Да. Все товарно-денежные отношения всегда основаны на праве собственности. Если земля – твоя собственность, ты вправе её продавать, закладывать, отдавать в аренду, извлекать прибыль и вообще относиться к ней как к товару, имуществу, предназначенному прежде всего для твоего обогащения. Но земля дана человеку для жизни, она сама живая, и ты можешь ею владеть только для её дальнейшего облагораживания. Как только устраняется собственность на землю, сразу возникает право доступа к земле, начинает работать право трудовой заимки. Кто будет твою землю покупать, если можно занять пустующий участок даром? Собственность на землю существует исключительно в интересах нескольких десятков тысяч паразитов, спекулирующих на её продаже и перепродаже. Чиновники, которые занимаются предоставлением государственных и муниципальных земель, тоже работают в этой системе как паразиты-посредники. Но ведь Отец посредников не знает.

(Продолжение следует)


—    [1] В дополнение к этим вещным правам, в ГК РФ вводится статья, регулирующая вопросы пользования чужим земельным участком, если вы – собственник находящегося на нём строения. Возьмём такую ситуацию: гражданин построил дом и зарегистрировал его в свою собственность, но земельный участок под домом ему не принадлежит. Каковы его права и возможности по использованию этого участка?

—        Наверное, они зависят от того, что у него за отношения с собственником земли?

—        Совершенно верно. ГК говорит: собственник строения пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответству­ющим вещным правом (например, правом постоянного землевладения, правом застройки) или договором с собственником земельного участка (например, договором аренды, договором безвозмездного пользования). В зависимости от этого и определяются его возможности, касающиеся земельного участка.

—        А если это была самовольная постройка? Если договора с собственником участка – нет?

—        Вот для этих случаев ГК РФ и устанавливает ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ВЛАДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ. Оно возникает в силу указания закона, без всякой государственной регистрации и даёт собственнику строения право владеть и пользоваться чужим земельным участком в объёме, необходимом для обеспечения доступа к своему строению. Более того, оно позволяет ему требовать оформления прав на сам земельный участок! При этом если участок находится в частной собственности – собственник строения вправе требовать от собственника участка предоставления ему права застройки, права постоянного землевладения или права аренды земельного участка. А если земельный участок находится в собственности государства – собственник строения вправе требовать его выкупа – привати­зации! Естественно, это всё работает в том случае, если дом – зарегистрирован, то есть принадлежит гражданину на праве собственности.

—        А как можно зарегистрировать право собственности на самовольную постройку?

—        В данном случае – по решению суда. Кстати, правовое регулирование самовольных построек тоже меняется.

НАЗРЕЛ ПЕРЕСМОТР ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА: 1 комментарий

  1. Жаль, что статья обрываетсЯ на самом интересном месте — про самовольную постройку. Ведь по новому ГК (который в проекте) выходит, что собственник земли может строить на земле все что угодно, лишь бы это не угрожало жизни и здоровью граждан. Получается, принцип целевого использования земельного участка уйдет в прошлое и на дачных участках можно построить и потом узаконить многоквартирные дома? Хотелось бы в этой части продолжения статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *