Опубликовано

Ответ Евгению (Челябинская область)

Евгений, здравия!

==> ЕСЛИ ЧЕСТНО ТО Я НЕ ОЧЕНЬ ПОНЯЛ ПЕРВЫЕ 4 ПУНКТА В ВАШЕМ ПИСЬМЕ — НЕ МОГЛИ БЫ ВЫ РАСКРЫТЬ ИХ ПОПОДРОБНЕЕ.

Имелось в виду, что когда сразу просишь землю в собственность, то:

1) процедура выходит сложнее, да и чиновники напрягаются — они ж вас ещё не знают, а тут сразу дай им в собственность несколько десятков гектар, это ж и целевое назначение менять нужно, и документы переделывать, бывает и публичные слушания проводить и т.п. Если же вы просите в аренду, то здесь всё проще выходит. С каким статусом земля сейчас есть — с таким её лучше и брать. Хоть сенокосы. Главное — вы её уже за собой застолбите. Потом её все равно мимо арендатора не продать, ни другому дать — т.к. у вас преимущественное право покупки (в случае продажи) и преимущественное право на заключение договора на новый срок (в случае продления отношений аренды).

2) Когда вы берёте землю в аренду, цена земли выходит намного дешевле почему? Да потому что сначала вы вообще будете платить символическую арендную плату, рублей 100-300 за гектар (ну или что-то типа того, не знаю как у вас в районе с этим). Но в любом случае это не миллионы рублей, которые с вас могли бы драть, если бы вы просили землю сразу в собственность. Знаю такие случаи в соседних поселениях, ребята заплатили за свои 175 га пару миллионов рублей, потому что никто им не подсказал что сначала нужно брать в аренду.

3) А как они хотели сразу в собственность, ну и выставили их гектары на торги!  А чтоб это сделать, нужно сначала определить его РЫНОЧНУЮ стоимость. А это самая высокая цена земли получается — кадастровая стоимость всё-таки дешевле, а НОРМАТИВНАЯ цена вообще низкая. Но они же этого не знали — вот и попали на торги. В администрациях же практика уже есть — если участки под строительство, то давать на торгах и за миллионы. А если просят для сельхознужд — это совсем другая песня. Вот вы хотите СНП создать, а зачем так сразу-то? Может ваша земля имеет статус «для сельхозпроизводства». Это ж золото! кадастровая стоимость маленькая, сажать многолетние насаждения (сады) можно, выращивать сельхозпродукцию (т.е. огороды) можно, защитные лесопосадки (ну т.е. живую изгородь 🙂 ) можно. Временные постройки можно! Капитальные ХОЗпостройки можно! Берите, сажайте, стройте «сарайчики» и баньки, потом года через три выкупите землю в собственность и будете уже большие дома возводить. Когда арендатор через три года выкупает земельный участок в собственность, его и на торги уже не посылают, и цена земли гораздо ниже — потому что она рассчитывается ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (например у вас в Челяб.области цена земли при выкупе будет равна 20 % от кадастровой стоимости сельхозугодий). Кстати, за три года можно и проект территории хороший сделать, совместно, всем коллективом распланировать землю, уже пожив, ощутив свои гектары, и почвоведческую экспертизу земли провести, и на основании данных о реальном уровне плодородия пересчитать саму кадастровую стоимость в сторону уменьшения (чтоб выкупать потом пришлось дешевле и земельный налог платить меньше). 🙂

Ну, это наша практика. У вас в Челябинской области (если верить вашему закону) всё должно быть гораздо лучше. Например, если вы будете просить земельные участки 1) для ведения личного подсобного хозяйства 2) для создания крестьянского (фермерского) хозяйства 3) для коллективного садоводства и животноводства — то вам вообще должны их предоставить БЕСПЛАТНО. Однократно, в установленных размерах, но бесплатно. И причём — в собственность! Смотрите статью 13 вашего закона № 171-ЗО. Остаётся договориться, чтоб каждому выделили в собственность N-ное количество соток бесплатно и ещё гектар-полтора рядом в аренду дали – с возможностью докупки и присоединения в будущем. И чтоб все эти гектары вам отвели в одном месте, единым массивом.

Вот бы нам так землю выделяли!  — частично по смешной цене, а частично вообще бесплатно!

==> НЕ МОГУ ПОНЯТЬ ЧТО ПЕРВИЧНО — ПОДАЧА ЗАЯВЛЕНИЙ ЧАСТНЫМИ ЛИЦАМИ ИЛИ ЖЕ СНАЧАЛА РЕГИСТРИРОВАТЬ СНП И УЖЕ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ПРОСИТЬ НАШИ 40 ГА.

В законе вашем написано «гражданам для коллективного садоводства», стало быть вы уже должны создать СНП.

==> В СОБСТВЕННОСТЬ У НАС ДАЮТ ПО 30 СОТОК, НО ВЕДЬ В АРЕНДУ МОЖНО ХОТЬ СКОЛЬКО?

Согласно закону Челябинской области от 28 августа 2003 года № 171-ЗО, предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, равны:

— для дачного хозяйства — до 3 гектар (!)

— для садового хозяйства — до 30 соток

— для огородничества — до 1 га

— для животноводства — от 2 до 10 гектар

— для КФХ — от 50 соток до 150 гектар.

Так может, вам не СНП, а ДНП организовать? Чтоб участки увеличить в 10 раз?  J

Я вижу три преимущества ДНП над СНП:

— на дачных участках можно возводить ЖИЛЫЕ ДОМА И ПРОПИСЫВАТЬСЯ, а на садовых участках – лишь ЖИЛЫЕ СТРОЕНИЯ и без права прописки;

— максимальные размеры дачных участков в 3 га позволяют создать какое угодно РП, причём оформить его ОДНИМ УЧАСТКОМ (а не двумя, тремя и т.д.). То есть вы СЭКОНОМИТЕ НА МЕЖЕВАНИИ и избавитесь от лишних проблем в кадастровой палате (это когда будете свои гектары на кадастровый учёт ставить);

— ну и самое приятное: ПОД ДАЧНЫЕ УЧАСТКИ ВАМ МОГУТ БЕСПЛАТНО ДАТЬ 50 СОТОК – КАЖДОМУ! Ибо согласно закону Челябинской области от 26 сентября 2002 года № 106-ЗО, максимальные размеры земельных участков, предоставляемых в собственность гражданам БЕСПЛАТНО из земель, находящихся в собственности Челябинской области, составляют:

—        для дачного строительства — 0,5 гектара

для садоводства — 0,15 гектара

—        для огородничества — 0,5 гектара

—        для животноводства — 10,0 гектара

—        для ведения личного подсобного хозяйства – по предельным максимальным размерам, установленным представительными органами местного самоуправления;

—        для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – в размере среднерайонной земельной доли (в Саткинском районе это 6, 46 га!)

А это ещё более хороший вариант! Получается, что если вы создаёте фермерское хозяйство и просите землю из фонда перераспределения (п.6 ст. 12 вашего закона об обороте), то вам вообще все гектары должны предоставить бесплатно! Это преимущество, т.к. для садоводства бесплатно будет только 15 соток; для дачного хозяйства – 50 соток; а для КФХ – 6,46 га! Причём первые 5 лет налогов вы вообще не платите, а потом можно посылать нулевые декларации (типа – нет деятельности, и доходов нет – значит, и налоги платить не с чего). См. Налоговый кодекс (глава «НДФЛ»)!

В общем, вариантов — куча. Думайте! И ещё исходите из того, какой участок вам по душе и какой у него статус установлен сейчас. И есть ли такой участок в вашем Фонде перераспределения вообще!

===> ОЧЕНЬ ПОНРАВИЛАСЬ ВАША ИДЕЯ ПО ОРГАНИЗАЦИИ ХУТОРОВ. Сразу появились такие мысли: Пишем письмо на имя нашего губернатора. Что-то типа этого: В соответствии с заявленной нашим президентом Медведевым программой МАЛОЭТАЖНАЯ РОССИЯ и в соответствии с законом Челябинской области «Об административно-территориальном устройстве Челябинской области» просим Вас объяснить путь создания нового хутора на территории Саткинского района. Видимо это письмо нужно отправить официально, чтобы получить письменный ответ. Дальше действовать так, как и подскажет губернатор и его юристы-советники. Как Вам такой путь?

Очень хороший путь. Дай Вам Бог получить хороший ответ и хорошее понимание от администрации. Если почувствуете, что вам идут навстречу, делайте новый хутор. Если не почувствуете, что вам будут помогать, и помогать до конца — идите путём СНП (ДНП) или КФХ.

Если будете аргументировать полезность хуторов для государства, посмотрите в информационном сборнике «Предложения администрациям по созданию хуторов», которые написал Ратмир (Максим Новиков).

Ещё для сведения. Если ваша земля считается выбывшей из сельскохозяйственного оборота (что это имеется у вас в виду? зараженные территории — или заросшие кустарником и мелколесьем земли?), то вам вообще государство само должно деньги давать за освоение таких угодий! 50 % стоимости работ по освоению компенсировать должно. Смотрите статью 34 вашего закона.

=== > НЕ ОЧЕНЬ ПОНЯТНО, КАК ПРАВИЛЬНО ДАЛЬШЕ РАСПРЕДЕЛИТЬ ЗЕМЛЮ.

Это будет зависеть от того, какой вы составите Устав, на каком праве и под какие нужды вам эти земли дадут и на кого вы их сперва оформите.

Если на одного человека, то будет проще в начальной стадии оформляться и пошлины всякие будут дешевле; но потом, если передачу земли затянуть, возникнут напряги. Выход здесь в том, чтобы с самого начала заключить с этим человеком определенный договор, вроде того, который заключали в «Родном». Дескать, мы тебе инвестируем ден.средства, а ты оформляешь землю и раздаёшь нам конкретные гектары. Желательно что-то такое составить.

(Саму же передачу земли конкретным хозяевам лучше чем по договору инвестирования не сделать никак. Потому что если вы будете заключать договора купли-продажи — будете за каждый договор и каждую регистрацию платить, да ещё у района может быть преимущественное право покупки (если участки будут оформлены как КФХ). Замучаетесь! А если дарить каждому будете — одаряемый должен будет уплачивать налог на доход физ. лиц — в размере 13 % кадастровой стоимости зем.участка.  А так вы избегаете переписки с районом и денег платить почти не будете — кроме как за регистрацию).

Если же земля будет оформляться на юридическое лицо, то все эти вопросы нужно прописывать в Уставе. Что земля – собственность СНП и участки находятся у его членов в безвозмездном срочном пользовании. Что члены СНП платят за свои участки в общую кассу определенные взносы (это для уплаты земельного налога). Что все вопросы ВЛАДЕНИЯ и ПОЛЬЗОВАНИЯ земельными участками решаются членами СНП самостоятельно, но в соответствии с Уставом, Правилами проживания в поселении (принятыми на общем собрании членов) и действующим законодательством РФ. Что все вопросы по РАСПОРЯЖЕНИЮ земельными участками решаются на общем собрании. Что решения на этих собраниях принимаются большинством голосов (единогласно). Что о собраниях люди извещаются за __ дней по … (Интернету, СМС-ке, объявлению на столбе и т.д.). Ну и т.п.

Либо наоборот: члены СНП сами являются собственниками своих участков и сами уплачивают все соответствующие платежи и налоги.  А юридическое лицо — СНП — создаётся для решения таких-то и таких-то вопросов (дороги, инфраструктура, озеленение, содействие в вывозе мусора, представление общих интересов в органах власти и т.п.). А чтобы спекуляции землёй не было, пишете в Уставе, что каждый участок обременен правом сервитута и что у СНП преимущественное право покупки участка в случае его продажи. По цене, определяемой Правлением или общим собранием СНП. И что новые приобретатели участков (или наследники) обязаны либо вступить в СНП, либо подчиняться установленным на территории СНП правилам. Ну и соответственно всё это не только в Уставе, но и в договоре указываете и в ЕГРП как обременения права собственности отмечаете.

То есть вы сразу одним Уставом три задачи решаете: и землю получаете бесплатно под юр.лицо (коллективные сады или дачи), и участок у каждого в собственности будет, и проблему спекуляции навсегда закрываете. Коли нужно будет, я такой Устав и договор могу вам сделать.

Вот такой будет вам мой подробный ответ! Целая юридическая консультация получилась, с анализом федерального и регионального законодательства да плюс ещё доступным и весёлым языком. Если за труды мои меня отблагодарите, буду рад. Небось ещё не раз будете по оформлению земли обращаться!  И обращайтесь – помогу, поддержу, отвечу J.

Законы ваши вам посылаю! Может, пригодятся. Если даже и видели — ещё раз посмотрите, я там пометки где надо сделал.

Если что, пишите или звоните. Мой телефон: 8-925-113-09-59. Мегафон. Кстати, на него можно деньги и закинуть. Размер на усмотрение!

Успехов вам всем! И скорейшего оформления земли!

Быть добру!

===================

Василий Петров (Московский новый юридический институт)

Поселение Родовых поместий «Родное» (Владимирская область)

Здравствуйте! Глава одного из сельских поселений(работал юристом в сфере земельных отношений) согласился помочь нашей группе в вопросе получения земли.В его ведении находится поле перераспределения. Он предлагает оформить землю нам в собственность,используя её как землю рекреационную. В Земельном Кодексе я прочитал о том,что такое земли рекреационного назначения и не очень понимаю,как это можно применить для создания населённого пункта,состоящего из Родовых поместий. Он говорит о том,что таким способом мы уйдём от конкурса и земли достанутся нам бесплатно в собственность. Если это так,то конечно же прекрасно, но применимо ли всё это для создания Родовых поместий и для того, чтобы спокойно и без всяких проблем строить себе жилища и приглашать людей жить в нашем поселении? Очень надеюсь на Ваш ответ. Да,забыл,для запуска всей процедуры глава желает видеть нас юридическим лицом и завтра-послезавтра я пойду сдавать документы для регистрации СНП. То есть СНП будет просить земли рекреационного назначения. Как Вам видится весь этот путь? Спасибо. Евгений.

.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *