Опубликовано

Ответ Олегу Князеву (Чистые Истоки)

Здравствуй, Василий!

Опишу нашу ситуацию.

Всего 35га. Право частной собственности у каждого поселенца (семьи) на свой участок на руках (по 1.5га на семью + общий участок).

В свидетельстве: земли с.х. назначений, разрешенное использование – садоводство, огородничество и дачное строительство. Зарегистрировано Дачное Некоммерческое Товарищество.

Вопросы:

1.Реально ли заключать договор инвестирования, если право частной собственности на землю уже на руках у поселенцев?

2.Какой договор и в какой форме нужно заключить, что бы земля закрепилась за поселенцем (семьей) навечно, как ты описал в газете «РЗ»?

3.Мы получили информацию, что достаточно много прав (на своей земле) можно получить, организовав Местное Самоуправление, возможно ли это в ДНТ?

Каким образом, ведь МСУ создается по месту проживания граждан РФ (регистрации проживания)?

Значит ли это, что нам нужно выписаться из города?

Как можно прописаться в ДНТ, что для этого нужно сделать?

Возможна ли прописка (регистрация проживания) в 2-местах, в городе и ДНТ?

Что нужно для этого изучить, какие документы собрать?

С уважением от ПРП «Чистые истоки» Олег Князев.

Василий Петров

Олег, здравия!

Благодарю ПРП «Чистые истоки» и тебя лично за чёткие и интересные вопросы. Отвечаю по порядку.

1) Реально ли заключать договор инвестирования, если право частной собственности на землю уже на руках у поселенцев?

Вам можно заключить соглашение об условиях использования земельных участков и обременениях права собственности (если вы этого пожелаете). То есть вы, как свободные собственники своих земельных участков, заключаете что-то вроде коллективного договора-соглашения о том, каким вы видите использование своих земельных участков и каким вы видите порядок распоряжения ими.

Примерное описание таких соглашений дано в статье «Закон для двоих» под цифрами 2, 3 и 4.

На мой взгляд, это даже лучше, чем договор инвестирования, который даёт человеку его землю под заранее определенными условиями. Здесь же вы уже являетесь собственниками участков, а значит, вас нельзя принудить к заключению договора на таких условиях, с которыми вы внутренне не согласны. Можно собраться и спокойно обдумать, чего именно вы хотите. Например:

— цель использования земельного участка – создание Родового поместья;

— преимущественное право покупки у ДНТ в случае продажи участка;

— запрет на раздел земельных участков Родовых поместий.

Это – концепция. Далее прописываете детали и договариваетесь о порядке их реализации.

2) Какой договор и в какой форме нужно заключить, чтобы земля закрепилась за поселенцем (семьей) навечно, как ты описал в газете «РЗ»?

Вы уже собственники своих участков, а право собственности, пока что, самое прочное право на землю. Передача такой земли по наследству предполагается автоматом, без всяких договоров (в силу закона). Другое дело, что любую собственность может изъять государство, но эти вопросы будут решаться уже на другом уровне – поправки в Конституцию, Закон о родовой земле, изменения в Земельный кодекс, Гражданский кодекс и т.п.

В некоторых поселениях, наоборот, вопрос наследников сейчас назревает с другого боку: дети-внуки живут в городе, поместье строить не хотят, и когда престарелый помещик помрёт, что его наследники будут с участком делать? Может, продадут, а кому? Не хотелось бы, чтобы абы кому… Но если такой помещик заключает договор, соглашение об обременениях права собственности, обременения распространяются и на наследников. Дело в том, что имущество переходит к наследникам в порядке уни­версаль­но­го правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, вместе со всеми обязательствами и обременениями (ст. 1110, 1112 ГК РФ). Это значит, что наследник, неза­ви­симо от сво­его членства в ДНТ и участия его делах, заменяет предыдущего собственника во всех обяза­тель­ст­вах, принятых им на себя по гражданско-правовому договору. Поэтому зарегистрированные в ЕГРП обременения права собственности здесь как раз – гарантия соблюдения интересов всего поселения.

3) Как можно прописаться в ДНТ, что для этого нужно сделать?

Прописаться – это значит зарегистрироваться по месту своего жительства. Место жительства – это не ДНТ, а жилой дом или иное жилое помещение (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1), где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п.1 ст. 20 ГК РФ). Вы уже построили в поселении капитальные дома? Чтобы желающие граждане могли в них зарегистрироваться, нужно, чтобы возведенные ими постройки, в которых они проживают, были оформлены именно как жилые дома, жилые помещения.

Оформление жилых домов обычно начинается с получения разрешения на строительство. Не на всех земельных участках можно строиться, но если ваше разрешенное использование действительно «садоводство, огородничество и дачное строительство», то вам крупно повезло. На земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства, разрешение на строительство жилого дома не требуется. Вы можете сразу вызывать техников БТИ и заказывать у них кадастровый паспорт. Далее обращаетесь в территориальное управление Росреестра («рег.палату») и регистрируете право собственности на жилой дом на основании статьи 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ. После этого можете в нём «прописываться» (регистрироваться в жилом доме по постоянному месту жительства).

Примечание 1. Чтобы у БТИ не возникало ненужных сомнений, сразу показываете им документы на землю и чётко объясняете, что вам – разрешение на строительство не нужно (п.1 ч.17 ст. 51 ГРК РФ).

Примечание 2. Технический паспорт в БТИ делать не обязательно, да это и дороже. Для регистрации права собственности на жилой дом кадастрового паспорта вполне достаточно (п.1 ст. 25.3 ФЗ № 122).

Примечание 3. Вообще-то по закону вы можете не делать даже этого – вы можете без всякого БТИ сами составить декларацию об объекте недвижимого имущества (п.3 ст. 25.3 ФЗ-122) и подать её в рег.палату – но это уже на ваше усмотрение. Без кадастрового паспорта, да ещё без разрешения на строительство в рег.палате трудно разговаривать. Поэтому, думаю, вам лучше вызвать БТИ и заказать кадастровый паспорт (подстраховаться).

Примечание 4. Если в регистрационной палате возникнут проблемы с регистрацией права собственности, попробуйте обратиться в управление градостроительства и архитектуры с письменным запросом – попросить, чтобы они подтвердили, что для ваших строений разрешения на строительство не требуется. Такая справка очень помогает, так что за ней можно обратиться и заранее.

Примечание 5. Регистрация граждан на ПМЖ в жилых домах на садовых земельных участках разрешена Конституционным Судом РФ (Постановление КС РФ от 30 июня 2011 года № 13-П). Регистрация граждан на ПМЖ в жилых домах на дачных земельных участках всегда разрешалась Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Когда будете прописываться, посмотрите нашу с В.Купцовым статью «Создать прецедент!» – там собрана хорошая подборка ссылок на законодательство и Постановления Конституционного Суда.

Примечание 6. Имейте в виду, что после этого вы, конечно, сможете осуществлять местное самоуправление, будете считаться местными жителями, получать полагающиеся им преимущества и льготы, но вам, конечно, за ваши оформленные дома придётся платить налог на имущество физических лиц.

4) Мы получили информацию, что достаточно много прав (на своей земле) можно получить, организовав местное самоуправление, возможно ли это в ДНТ?

В соответствии с Европейской Хартией местного самоуправления от 15 октября 1985 года (вступила в силу для РФ 1 сентября 1998 года), под местным самоуправлением понимается право и реальная способность местных сообществ регламентировать значительную часть публичных дел и управлять ею, действуя в рамках закона, под свою ответственность и в интересах местного населения. В соответствии с нашим законом № 131-ФЗ, местное самоуправление – это форма осуществления народом своей власти, осуществляемая как через органы местного самоуправления, так и непосредственно гражданами (прямым волеизъявлением). О волеизъявлениях граждан как форме непосредственного осуществления народом своего суверенитета и власти хорошо рассказала Л. Бозина, многие из её идей можно реализовать в рамках действующего законодательства. Широко известны такие формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления, как:

1)     Собрание граждан (ст. 29 ФЗ-131);

2)     Публичные слушания (ст. 28 ФЗ-131);

3)     Территориальное общественное самоуправление (статья 27 ФЗ-131);

4)     Правотворческая инициатива граждан;

5)     Общественный контроль за состоянием, использованием и охраной природных ресурсов;

6)     Местный референдум;

7)     Муниципальные выборы и др.

Наиболее подходящей для поселений Родовых поместий формой непосредственного осуществления населением местного самоуправления является территориальное общест­вен­ное самоуправление (ст. 27 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»). Дело тут ещё в том, что по данному закону местное самоуправление осуществляется гражданами на территории населенных пунктов, а территории СНТ, ДНП и тому подобные населенные территории на землях сельхозназначения сами по себе под него не подпадают[1]. Однако граждане могут организовать территориальное общественное самоуправление, а оно может осуществляться и на «иных территориях проживания граждан» (ч.3 ст. 27 ФЗ-131). Далее дело только за утверждением границ ТОС местным законодательным собранием (ч.1 ст. 27) и регистрацией Устава ТОС местной администрацией (ч.5 ст. 27 ФЗ-131).

В настоящее время у нас в «Родном» готовится крупный проект, связанный с организацией территориального общественного самоуправления на принципах, изложенных в серии книг В.Мегре «Звенящие кедры России». Поясню нашу идею так: в Белгородской области есть поселение Родовых поместий «Устинка», созданное в форме ТОС, однако в его Уставе не закреплено ни каких-то особых прав, ни каких-либо особенностей образа жизни в Родовых поместьях, ни, тем паче, наших понятий, наших ценностей и нашей идеологии. Словом, это типичный Устав типичного юридического лица с иерархической (пирамидальной) системой власти и подчинением гражданина общему собранию. В нашем Уставе ТОС всё предполагается наоборот: J

1)   Территориальное общественное самоуправление осуществляется гражданами без образования юридического лица;

2)   В Уставе закрепляется система взаимоувязанных понятий, среди которых – «Родовое поместье»; «поселение Родовых поместий»; «усадебное хозяйство»; «имущество общего пользования»; «территория ТОС «Родное»; «прилегающие земли» и др.;

3)   В Уставе отражается правовое положение поселений Родовых поместий как населённых образований на землях сельскохозяйственного назначения – фактически возникших населенных территорий вследствие реализации гражданами своего консти­туци­он­ного права на выбор места жительства в пределах Российской Федерации (ч.1 ст. 27 Конституции РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года № 13-П);

4)   В Уставе утверждается идея о волеизъявлениях граждан как форме непосредственного осуществления народом своего суверенитета и власти;

5)   Участие граждан в осуществлении территориального общественного самоуправления строится исключительно на принципе добровольности, при этом общее собрание (сход граждан) не принимает решений в отношении тех, кто в нём не участвует.

Важно подчеркнуть: в соответствии с проектом нашего Устава, ТОС «Родное» не является юридическим лицом и не имеет властно-иерархической структуры его органов. Любая власть (структура) и связанные с ней страхи забирают у человека творческую энергию и отвлекают мысль от решения задач своей души, своей семьи и своего Рода. В связи с этим, ТОС «Родное» не имеет директора (председателя), правления и иных постоянно действующих руководящих органов. Но при этом Устав не предполагает и подчинения личности коллективу – общему собранию, его психополю. Высшим органом власти на территории ТОС «Родное» является человек.

Особое значение в Уставе отводится дежурной семье, выполняющей полномочия распорядительного органа ТОС «Родное» поочередно с другими семьями граждан-участников ТОС «Родное». Принципиально важно, что такими полномочиями наделяется не одинокий гражданин – «лакей, с которым ни одна из девиц жить не хочет», – а семья, в которой живёт Энергия Любви. Попросить эту семью заниматься общественными делами – значит попросить семью расширить Пространство своей Любви. Эта идея являлась ключевой при распределении полномочий между различными органами ТОС «Родное» в проекте Устава.

Что касается прав территориального общественного самоуправления в отношениях с государством. В законе об этом нет практически ничего, кроме права ТОС вносить проекты муниципальных правовых актов и неопределенной возможности получения денег из местного бюджета (на основе договора между ТОС и местной администрацией). В нашем проекте Устава ТОС (ст. 3) прав предполагается гораздо больше, в частности:

¾    ТОС «Родное» может обладать земельными участками, водными объектами, лесными участками, объектами жи­­вот­ного мира на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или на праве сервитута (ограниченного поль­зования), если иное не установлено настоящим Уставом или положениями природоресурсного законодательства;

¾    ТОС «Родное» имеет право без­воз­­мездно пользоваться прилегающими землями (в том числе сельскохозяйственными угодьями, водными объектами и леса­ми) для целей сенокошения, выпаса животных, пчеловодства, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, валежника, сухостоя, мха и иных лесных ресурсов в соответствии с главой 36 Гражданского кодекса РФ, статьёй 23 Земельного кодекса РФ, статьёй 6 Водного кодекса РФ и статьёй 11 Лесного кодекса РФ;

¾    ТОС «Родное» имеет право в соответствии со статьёй 6 настоящего Устава (имеется в виду – на вече) принимать нормативные акты, действующие на территории ТОС «Родное» и обязательные для соблюдения всеми гражданами, предпринимателями и юридическими лицами, находящимися на территории ТОС «Родное»;

¾    ТОС «Родное» имеет право ограничивать или запрещать распространение на территории ТОС «Родное» информации и информационной продукции, причиняющей вред здоровью и (или) развитию детей, как она понимается в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2010 № 436-ФЗ.

¾    ТОС «Родное» имеет право на организацию и проведение общественной экологической экспертизы в соответствии с Федеральным законом «Об экологической экспертизе» от 23.11.1995 года № 174-ФЗ.

¾    ТОС «Родное» наделяется всеми правами и обязанностями общественных и иных некоммерческих объединений, осуществляющих деятельность в области охраны окружающей среды в соответствии со статьёй 12 Федерального закона «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 № 7-ФЗ.

¾    ТОС «Родное» имеет право осуществлять общественный экологический контроль в соответствии со статьёй 68 Федерального закона «Об охране окружающей среды», настоящим Уставом и принятым в соответствии с ним Положением о порядке осуществления общественного экологического контроля.

Словом, проект Устава ТОС у нас разработан весьма и весьма интересный. На днях он был опубликован спецвыпуском нашей газеты «Любимая Родина» (http://rodnoe.info/tvor/lr201202tos.pdf). Теперь дело за его принятием и реализацией, т.е. за регистрацией Устава ТОС именно в таком варианте и за его практическим осуществлением самими участниками – жителями поселения РП. Думаю, что после регистрации строений в качестве жилых домов и оформления прописки вы тоже можете приступить к осуществлению территориального общественного самоуправления в границах вашего ДНТ, для этого вам достаточно всего лишь реорганизовать ДНТ в ТОС с правами юридического лица (по сути – поменять один Устав на другой). Далее, если вы того пожелаете, вы можете оформиться как ТОС без образования юридического лица – по нашему образу и подобию.

С наилучшими пожеланиями поселению «Чистые истоки»,

Василий Петров (vassilijus@mail.ru)

Поселение Родовых поместий «Родное» (селение «Заветное»).


[1] См.: А.В. Молчанов. Проблемы садоводов и дачников в свете решения административной реформы // «Жилищное право», 2008, № 12

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *