Опубликовано

Градостроительные ограничения и заблуждения о запретах на строительство


Владимир Бахарев, Василий Петров.
Можно ли строиться на землях «для ведения КФХ»?

Современное российское законодательство, написано таким языком, что многие существенные положения, могут быть интерпретированы с юридической точки зрения совершенно по-разному. Истина по неоднозначным вопросам до возникновения серьезных конфликтных ситуаций устанавливается мнением чиновников в инстанциях, а после – определяется в судах. Мнение чиновников, как показывает практика, вещь весьма не постоянная и зависит от множества как объективных, так и субъективных факторов.

В вопросах строительства на земельных участках с видом разрешенного использования «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) у чиновников, как правило, нет внятной позиции из-за отсутствия реальной практики. А информацию о судебных решениях на интересующую нас тему разыскать почти не удалось.

Нижеследующие выводы основаны на теоретическом изучении законодательства.

Согласно Федеральному закону от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» № 74-ФЗ, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и т.п.

Закон о КФХ № 74-ФЗ

Статья 6. Состав имущества фермерского хозяйства.

1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

В данном случае жилой дом или жилое строение отдельная постройка постоянного типа, рассчитанная на длительный срок службы, вся или не менее 1/2 площади которой предназначено и используется для проживания – по нашему мнению, как раз и является «иной» (т.е. несельскохозяйственной) постройкой, то есть объективно необходимым для осуществления деятельности фермерского хозяйства имуществом. Перечень которого, согласно ст. 6 ФЗ о КФХ, является открытым. При этом в случае строительства зданий и капитальных строений (капитальный склад, цех, амбар, овощехранилище, мастерская, гараж и т.п.) вид разрешенного использования «для ведения КФХ» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство. Некапитальные строения и сооружения (бытовка, сарай, навес), а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам «вспомогательного использования» (баня, погреб, туалет) возводятся без получения разрешений на строительство (п.3 ч.17 ст. 51 ГрК РФ). Оформление таких построек в регистрационной палате является добровольным.

Действующим законодательством не установлены какие-либо особые режимы или условия, ограничивающие строительство на фермерской земле. Практически нет ограничений по площади – как например, в случае с земельными участками для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство), с/х производства или садоводства. Например, на земельных участках для ведения садоводства не допускается строительство более одной постройки с одним видом использования. Т.е. можно построить только 1 садовый домик (жилой дом можно строить, только если участок находится на землях населенных пунктов), 1 баню, 1 сарай и т.д. На фермерской же земле нет ограничений ни по количеству строений, ни по площади участка. Само собой, необходимо соблюдать все градостроительные, пожарные, санитарные, гигиенические и другие нормативы, поскольку в ином случае, могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (в частности, обозначенных в статье 42 ЗК РФ).

Закон о КФХ № 74-ФЗ

Статья 11. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.

1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

После прочтения этой статьи, хочется сказать – да, очевидно, фермер может покупать участки для строительства. И в природе, видимо, есть участки из состава земель с/х назначения, предназначенные «для строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для осуществления деятельности КФХ». Например, наименее ценные в с/х отношении, худшие по плодородию, не относящиеся к землям, включенным в перечень особо ценных продуктивных сельхозугодий согласно п.4 ст.79 ЗК РФ. Этот вывод подтверждают законы субъектов РФ. Но на практике нам такая экзотика не встречалась и местные чиновники такого не слыхивали.

***

Хотя вышеописанная статья является единственной во всем федеральном законодательстве, где упоминаются постройки на участке для ведения КФХ, об этом прекрасно известно законодательству субъектов РФ. Дело в том, что каждая область обязана иметь закон о своём административно-территориальном устройстве (скачать: http://www.eco-blagodat.ru/zakon/zakoni_ob_obrazovanii_novih_nas_punktov%20.rar). В этих законах перечисляются существующие в области административно-территориальные единицы: районы, округа, населенные пункты, а также прописывается порядок их образования, изменения или упразднения. Практически всегда там даётся определение населенного пункта. И очень часто за этим определением следует примерно такая фраза:

Не являются населенными пунктами одиночные жилые дома (строения), находящиеся вне границ населенных пунктов, а также места временного проживания населения или объекты служебного назначения в какой-либо отрасли экономики, как-то: дома лесников, бакенщиков, железнодорожников, постройки фермеров на их участках, стационарные полевые станы, лесные кордоны, пасеки, сторожки и т.п. Такие объекты не учитываются как самостоятельные населенные пункты и числятся за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношениях…

Вот примеры таких статей в законах об административно-территориальном устройстве:

Закон Архангельской области от 5 марта 1996 года № 31-21-ОЗ (статья 15, пункт 3)

Населенные пункты, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения, а также одиночные дома не составляют самостоятельные поселения и числятся за теми поселениями, в границах которых они находятся.

Закон Республики Башкортостан от 20 апреля 2005 года № 178-з (статья 6, пункт 4)

Группы домов, законно используемые гражданами для проживания и хозяйственной деятельности, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения в системе какой-либо отрасли хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и другие объекты, связанные с обслуживанием транспорта или охраной путей сообщения, метеостанции и так далее), а также одиночные дома не составляют самостоятельные населенные пункты и числятся за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношениях.

Закон Брянской области от 5 июня 1997 года № 13-З (статья 12, пункт 2):

Территории, на которых расположены входящие в систему какой-либо отрасли хозяйства объекты служебного назначения, имеющие временное значение, непостоянный состав населения, и которые используются лицами для временного (сезонного) проживания (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, постройки фермеров на их участках, иные объекты, связанные с обслуживанием соответствующих отраслей хозяйства), а также одиночные дома не учитываются как самостоятельные населенные пункты и числятся за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношениях.

Закон Воронежской области от 27 октября 2006 года № 87-ОЗ (статья 11, пункт 7):

Здания, строения, сооружения, являющиеся объектами служебного назначения в системе отрасли хозяйства (железнодорожные будки, разъезды, железнодорожные казармы, кордоны, дома лесников, бакенщиков, другие объекты, связанные с обслуживанием транспорта или охраной путей сообщения, метеостанции и т.д.), не составляющие территориальные единицы, подлежат приписке к близлежащим территориальным единицам в порядке, установленном уполномоченным органом по вопросам административно-территориального устройства.

Закон Владимирской области от 10 декабря 2001 года № 130-ОЗ (статья 2):

Объекты служебного назначения в системе отрасли народного хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, полевые станы и т.п., связанные с обслуживанием транспорта, охраной путей сообщения, ведением сельскохозяйственного производства и т.д.) относятся к тем населенным пунктам, с которыми они связаны в административном или территориальном отношении.

Закон Ивановской области от 31 марта 2003 года № 27-ОЗ (статья 28, пункт 2):

На территории области находятся отдельные участки, имеющие временное значение и непостоянный состав населения и являющиеся объектами служебного значения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, другие, связанные с обслуживанием соответствующих отраслей хозяйствования – транспорта или охраны путей сообщения, метеостанций и иных подобных объектов), а также одиночные дома.

Закон Республики Калмыкия от 6 ноября 2001 года № 138-II-З (статья 2, пункт 6):

Населенные образования, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (животноводческие точки, стационарные полевые станы, производственные базы крестьянских хозяйств, дома лесника, метеостанции, железнодорожные будки и т. д.), а также одиночные жилые дома не являются самостоятельными населенными пунктами и находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны административными, производственными или территориальными отношениями.

Закон Калужской области от 5 июля 2006 года № 229-ОЗ (статья 6, пункт 4):

Объекты служебного назначения в системе отрасли народного хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, другие малочисленные населенные территории, связанные с обслуживанием транспорта, охраной путей сообщения, электроснабжения, ведением сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства, одиночные дома и т.д.) относятся к тем населенным пунктам, с которыми они связаны в административном и (или) территориальном отношении.

Закон Карачаево-Черкесской республики от 24 февраля 2004 года № 84-РЗ (статья 4, пункт 3):

Населенные территории, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения, а также одиночные дома административно-территориальными единицами не являются и числятся за населенными пунктами, в границах которых они находятся либо к которым примыкают.

Закон Кемеровской области от 27 декабря 2007 года № 215-ОЗ (статья 6):

Небольшие населенные пункты, группы строений, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков и другие селения, связанные с обслуживанием транспорта или охраной путей сообщения, метеостанции и т.д.), а также одиночные дома не составляют самостоятельные населенные пункты, то есть не являются административно-территориальными единицами, и числятся за теми населенными пунктами (включаются в состав тех населенных пунктов), с которыми они связаны в административно-территориальном и культурно-историческом отношениях.

Закон Курганской области от 27 декабря 2007 года № 316 (статья 2, пункт 7):

Одиночные жилые дома и обслуживающие их строения и сооружения, временные постройки, объекты служебного назначения (железнодорожные будки, дома лесников, полевые станы, постройки, связанные с обслуживанием транспорта, охраной путей сообщения, электроснабжения, ведением сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, и иные постройки) не являются административно-территориальными единицами и относятся к тем населенным пунктам, с которыми они связаны в административном и (или) территориальном отношении.

Закон Липецкой области от 7 мая 1996 года № 38-ОЗ (статья 10, пункт 3):

Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения в системе какой-либо отрасли хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, полевые станции, связанные с обслуживанием транспорта, в том числе трубопроводного или охраны путей сообщения и т.д.), а также одиночные дома – не составляют самостоятельные поселения и числятся за теми территориальными (муниципальными) образованиями, в границах которых они находятся .

Закон Новгородской области от 11 ноября 2005 года № 559-ОЗ (статья 5, пункт 4):

Одиночные дома и строения, находящиеся вне границ населенных пунктов, закрепляются за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношении.

Закон Ростовской области от 25 июля 2005 года № 340-ЗC (статья 4, пункт 6):

Группы строений, имеющие временное значение и непостоянный состав населения, являющиеся объектами служебного назначения в системе какой-либо отрасли хозяйства (полевые станы, метеостанции, строения, в которых проживают люди, занятые обслуживанием транспорта или охраной путей сообщения), а также одиночные дома (дорожные будки, дома лесников, бакенщиков, железнодорожников), не являются самостоятельными населенными пунктами и входят в состав ближайших к ним населенных пунктов.

Закон Рязанской области от 12 сентября 2007 года № 128-ОЗ (статья 17, пункт 5):

Населенные пункты, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения в системе какой-либо отрасли хозяйства, а также одиночные дома не составляют самостоятельные населенные пункты и числятся за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношениях.

Закон Тамбовской области от 21 июня 1996 года № 72-З (статья 4, пункт 8)

Небольшие населенные пункты, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения в системе какой-либо отрасли хозяйства (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и другие селения, связанные с обслуживанием транспорта или охраной путей сообщения, метеостанции и т.д.), а также одиночные дома не составляют самостоятельные населенные пункты и числятся за теми населенными пунктами, с которыми они связаны в административном или территориальном отношениях.

Закон Республики Татарстан (статья 28, пункт 4):

Населенные образования, имеющие временное значение и непостоянный состав населения или являющиеся объектами служебного назначения, а также одиночные дома не являются самостоятельными населенными пунктами, подлежат приписке к населенным пунктам, с которыми они связаны в административном или территориальном отношении.

То есть ЗАКОНЫ МНОГИХ СУБЪЕКТОВ РФ ВПРЯМУЮ ПРИЗНАЮТ ЗА ГРАЖДАНАМИ ПРАВО ВОЗВОДИТЬ ОДИНОЧНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА И СТРОЕНИЯ, А ЗА ФЕРМЕРАМИ – ПРАВО ВОЗВОДИТЬ ПОСТРОЙКИ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ, КОТОРЫЕ НЕ НУЖДАЮТСЯ В ПОЛУЧЕНИИ СТАТУСА НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА, т.к. должны быть отнесены к ближайшему населенному пункту «просто на бумаге». Это означает, что чиновники соответствующих инстанций должны просто выделить на земельном участке КФХ его застроенную часть (например, 3-5 соток) и, не меняя её категорию, приписать её к ближайшему населенному пункту. Ни межевания, ни раздела участка, ни «получения статуса населенного пункта» не требуется – т.к. эти постройки имеют служебное (вспомогательное) назначение в соответствующей отрасли экономики (в данном случае – в сфере сельского хозяйства). И признаются законом они именно потому, что без их возведения невозможно обеспечить использование земельного участка по его основному целевому назначению (в данном случае – производство сельскохозяйственной продукции). Поэтому чиновники должны просто отнести эти постройки к тому населенному пункту, с которым они связаны в административном или территориальном отношении. Так требует закон! – и считает такое использование земельного участка полностью соответствующим его целевому назначению. И тем самым показывает, что рассредоточенный тип расселения людей юридически никто не отменял!

***

Предусмотренный законодательством порядок оформления самих построек состоит в следующем:

· на первом этапе заказывается проект будущего объекта строительства и изготавливается (вручную или архитектором) ситуационный план – схема участка с указанием места размещения объекта. Далее со службами коммунального хозяйства согласовываются технические условия подключения объекта к инженерным сетям. При наличии этих документов плюс документов на земельный участок (межевой план, кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП) отделом архитектуры и градостроительства выдаётся градостроительный план земельного участка, который, в свою очередь, необходим для получения разрешения на строительство. Поскольку эта процедура может затянуться на неопределенный срок, на практике строительство почти всегда начинается без утвержденной надлежащим образом документации в надежде на ее последующее получение.

Примечание. При возведении фермером жилых построек, не привязанных к коммуникациям (отопление печное, электричество солнечное, вода колодезная, канализация автономная и т.п.) либо подпадающих под стандарты экодома, согласование технических условий на подключение к инженерным сетям является необязательным, а подготовка проекта жилого дома не требуется (п.3 ст.48 ГРК РФ).

· на втором этапе оформляется разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию, что подразумевает: 1) создание комиссии по вводу объекта в эксплуатацию; 2) приглашение представителя управления градостроительства и архитектуры для получения соответствующего акта обследования постройки; 3) проведение радиологических замеров (оформляется актом); 4) получение актов о работе дымоходов, отопления и вентиляции; 5) получение справки о подключении к электрическим сетям, водопроводу, канализации; 6) визы Госпожарнадзора и Санэпидемстанции. При наличии этих документов 7) комиссия составляет акт о приёмке объекта в эксплуатацию. После 8) утверждения этого акта в местной администрации 9) выдаётся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Примечание. Для фермеров, которые намерены строить жилые дома, этот этап сейчас является необязательным, т.к. при возведении объектов ИЖС до 1 марта 2015 года разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (ч.4 ст. 8 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ»).

· на третьем этапе проводится технический учёт постройки в БТИ, включающий в себя: 1) подачу заявки на инвентаризацию с пакетом документов и авансовой оплатой работ; 2) осмотр объекта на местности (обмер строения техниками БТИ, составление плана размещения строения на участке); 3) получение готовых документов: справки «Ф-11» об инвентаризационной стоимости строения и кадастрового паспорта, являющегося основанием для регистрации права собственности. Технический паспорт (с подробным поэтажным планом объекта) изготавливается по желанию заявителя.

Примечание. В настоящее время в законодательстве о техническом учёте идут изменения. В частности, для объектов капстроительства, не относящихся к жилищному фонду, и объектов ИЖС, построенных после 1 марта 2008 г., технический учёт упрощается, а инвентаризация становится добровольной (См.: http://base.garant.ru/12178183).

· процедура оформления завершается выдачей свидетельства о регистрации права собственности на здание (строение) в отделе Росреестра («регистрационной палате»). После этого постройка приобретает статус недвижимого имущества. С одной стороны, это влечёт обязанность по уплате налога на имущество, а также ряд других соответствующих обязанностей. С другой стороны, такую постройку можно легально продать, подарить, завещать, а если она является жилой – зарегистрироваться («прописаться») в ней по месту жительства. В свою очередь, наличие прописки даст возможность оформить материнский капитал на строительство жилья, на правах местного жителя создать ТОС, заказать напрямую у лесничества древесину и т.п.

Такова классическая процедура оформления, в которой прямое участие принимают частные архитекторы, формирующие проект застройки, а также планировку расположения объектов на самом участке, органы градостроительства, органы государственного надзора (контроля) и местная администрация. Порядок оформления фермерских построек, безусловно, может (и даже должен) несколько отличаться. Но отследить подобные вещи на практике нам пока не удалось. Поскольку строительство – это прерогатива архитекторов, то по выяснению подобных нюансов оформления лучше с самого начала обращаться непосредственно к ним.

***

Описанный порядок оформления объектов капитального строительства, начиная от формирования проекта, его согласования с надзорными и властными инстанциями, получение разрешительной документации, инвентаризация и т.д., является удовольствием весьма дорогим, затратным по времени и крайне трудоёмким. Как результат, многие фермеры, особенно вдали от мегаполисов, осуществляют строительство без предварительного оформления. Чем чреваты такие действия?

Согласно статье 9.5 КоАП РФ, штраф за осуществление капитального строительства без получения соответствующего разрешения для физических лиц составляет от 2000 до 5000 рублей, для юридических лиц – от 500.000 до 1.000.000 рублей.

Как часто могут штрафовать и могут ли? Не могут, если постройка, является постройкой «вспомогательного использования» (баня, сторожка, общежитие и т.п.), а значит, и нарушения нет.

Очень важно помнить, что постройка не должна находиться в охранной зоне водоема, санитарной, защитной или какой-либо другой особо охраняемой зоне, а также зоне нахождения линейных объектов (ЛЭП, газовые магистрали, кабели и т.п.). Там строительство запрещено. Если на земельном участке нет зон, запрещающих строительство – строительство на нем не запрещено!

При соблюдении СНиПов и правил худшее, что можно ожидать – возможное ежегодное штрафование от 2000 до 5000 р. (для физ. лиц) за возведение объектов капитального строительства без получения разрешений, до тех пор, пока обладатель участка не оформит свои постройки в органах архитектуры или в суде.

Процедура оформления, в случае если оно необходимо, как уже было сказано, ничем не отличается от оформления строений на жилых (ИЖС) или приусадебных (ЛПХ) участках в населенных пунктах, даже наоборот – в нашем случае больше свобод при строительстве, чем в городской или даже в сельской черте.

Если целью чиновников является – отобрать участок, то это невозможно без проверки земельной инспекции, которая должна установить факт неиспользования земельного участка в течение трёх лет либо факт использования участка не по назначению, и назначить срок для устранения нарушений. За это время постройку можно успеть легализовать. Если же дело всё-таки доходит до суда, оно чаще всего прекращается во второй инстанции за малозначительностью правонарушения (ст. 2.9 КоАП РФ).

При изучении прецедентов сноса построек оказывается, что постройки либо были возведены самовольно на чужих участках без согласия собственников, либо находились в охранных зонах, не допускающих строительство. Правовым основанием для такого сноса является Гражданский кодекс РФ, который содержит определение «самовольной постройки».

Гражданский кодекс РФ (часть первая)

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Вывод первый. Закон относит к самовольным постройкам только объекты недвижимого имущества. А согласно статье 130 ГК РФ, недвижимым имуществом является всё, что прочно связано с землей, то есть такие объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Следовательно, все строения и сооружения некапитального характера самовольными постройками не являются.

2. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом … за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод второй. Если вы являетесь собственником участка «для ведения КФХ», вы можете легализовать свою постройку через суд. В суде нужно доказать, что постройка не нарушает чьих-либо прав (например, соседей) и является безопасной (соответствует СНиПам, требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям). Поэтому рекомендуется не только соблюдать все эти требования, но и строиться с «запасом» прочности. Суды же решают такие иски в основном в пользу граждан, т.к. в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года прямо указано:

Пункт 26. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Вывод третий. Если вы обращались за получением разрешения на строительство (и получили отказ), суд обязан признать вашу постройку законной. Далее на основании решения суда производится регистрация права собственности.

***

Резюме. Согласно ст. 263 ГК РФ и пп.2 п.1 ст. 40 ЗК РФ, собственник любого земельного участка имеет право на его застройку. В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или не возведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка. Поскольку запрета на строительство на землях КФХ нет, то данные нормы законодательства являются применимыми.

Кто обладает практической информацией по тому, как правильно оформлять постройки, шлите письма на почтовый ящик vassilijus@mail.ru и zkartinaHYPERLINK «mailto:zkartina@yandex.ru«@HYPERLINK «mailto:zkartina@yandex.ru«yandexHYPERLINK «mailto:zkartina@yandex.ru«.HYPERLINK «mailto:zkartina@yandex.ru«ru. Всё, что касается строительства, планируется добавлять в раздел «Комментарии и статьи» на сайте поселения «Живая картина» http://www.zhivayakartina.ru.

Владимир Бахарев («Живая картина», Тульская область)

Василий Петров («Родное», Владимирская область)

Градостроительные ограничения и заблуждения о запретах на строительство: 6 комментариев

  1. Благодарю Василия за его усилия и ценнейшую информацию. Помогу, чем могу. По этой теме
    «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
    (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)
    Верховный Суд РФ обобщил практику по делам, связанным с самовольными постройками
    В обзоре даны разъяснения по вопросам процессуального и материального права на примерах конкретных дел. В частности, разъяснено следующее:
    запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен как в отношении ответчика, так и иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте;
    приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке;
    при рассмотрении дел о самовольных постройках судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки;
    существенные и неустранимые нарушения указанных норм и правил при возведении самовольной постройки являются основанием для ее сноса;
    законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть самовольной постройки;
    при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения;
    при самовольной пристройке к первоначальному объекту недвижимости дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструируемом виде;
    возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

  2. Обзор имеет обязательную силу для судов. Его стоит прочесть целиком,либерализма очень много. «Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
    Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частноправовые.
    При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
    Чтобы не загреметь в арбитражный суд, я бы на месте фермеров временно бы прекратил регистрацию КФХ «При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. » Лучше перестраховаться «Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным пунктом 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ.»

  3. Вот ещё обнадёживающие выдержки из Обзора «Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
    Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ) и в соответствии со статьями 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.»
    Как правило, в наших случаях истцом может выступать местная администрация «В соответствии с пунктами 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.»
    Вот обнадёживающий пример «8
    Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.

    Судом установлено, что на муниципальном земельном участке, предоставленном истцу в аренду сроком на десять лет для строительства объекта — магазина площадью не более 150 кв. м, Г. было самовольно возведено нежилое трехэтажное здание с мансардой общей площадью 1331,2 кв. м.
    Отменяя состоявшиеся судебные постановления и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т.д.»

  4. Вот ещё повод для оптимизма
    «9
    Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
    …. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
    При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
    Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав или законных интересов, публичных интересов послужило, например, основанием для отмены судебных постановлений,

    Даже за красные линии иногда можно вылезти
    «По другому делу суд, придя к выводу о том, что возведение гаража с нарушением требований отступа от межевой границы не является существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, противопожарные и санитарные разрывы соблюдены, опасности для жизни и здоровья людей указанный объект не представляет, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о сносе гаража, одновременно возложив на ответчиков обязанность по устранению выявленных недостатков постройки путем переустройства ее конфигурации и установления по краю ската крыши снегозадерживающих заграждений.»

  5. Продолжаю показывать полезные выдержки из Обзора
    «10
    В целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду, судам необходимо учитывать следующее.
    Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка…»

  6. На месте бабушкиной развалюшки может появиться любой дом
    «11

    При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости
    Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.» К квартирам в домах такая «реконструкция» неприменима
    А вот на полевом выделе под ЛПХ я бы строить не советовал.»13
    Возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства, является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса…» Этот п13 Обзора можно толковать и так. «Новый» — не обязательно «последующий, дополнительный».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *