Опубликовано

ЗАКОН — «ДЛЯ ДВОИХ»

 П.А. Столыпин.

Переписка со Львом Толстым 

по вопросу о праве собственности на землю

Л.Н. Толстой:

– Пётр Аркадьевич!

Дело, о котором я пишу Вам, вот в чём:

Причины тех революционных ужасов, которые происходят в России, имеют очень глубокие основы, но одна, ближайшая из них, это недовольство народа неправильным распределением земли.

Все, и революционеры, и правительство, сознают это, но, к сожалению, до сих пор ничего, кроме величайших глупостей и несправедливостей, не придумывали и не предложили для разрешения этого вопроса. Все эти меры – от соци­а­лис­тического требования отдачи всей земли народу до продажи через банки и отдачи крестьянам государственных земель, так же как переселение – всё это или неосуществимые фантазии, или паллиативы, имеющие тот недостаток, что только уси­ли­вают раздражение народа признанием существующей несправедливости и предложением мер, не устраняющих её.

Нужно теперь для успокоения народа не такие меры, которые увеличили бы количество земли таких или других русских людей, называющихся крестьянами (как смотрят обыкновенно на это дело), а нужно уничтожить вековую, древнюю несправедливость.

Несправедливость эта – совершенно подобная на моей памяти уничтоженной несправедливости права владения человеком, крепостного права, и столь же противная основным законам добра, – несправедливость эта, так называемое право земельной собственности, чувствуется теперь всеми людьми крестьянского мира, но особенно живо русскими людьми. Если и не одно сознание этой несправедливости породило русскую революцию, то поддерживает и даёт ей главную силу именно это смутно сознаваемая и большей частью ложно понимаемая несправедливость.

Несправедливость состоит в том, что как не может существовать права одного человека владеть другим (рабство), так не может существовать права одного, какого бы то ни было человека, богатого или бедного, царя или крестьянина, владеть землёю как собственностью.

Земля есть достояние всех, и все люди имеют одинаковое право пользоваться ею. Признаётся это или нет теперь, будет ли, или не будет это установлено в близком будущем, всякий человек знает, чувствует, что земля не должна, не может быть собственностью отдельных людей, точно так же, как когда было рабство, несмотря на всю древность этого установления, на законы, ограждавшие рабство, все знали, что этого не должно быть.

То же теперь с земельной собственностью.

Но для того, чтобы это могло быть сделано, необходимо действительно уничтожить её, а не распространять, перемещать это право с одних лиц на других, не только признавая это право за известным сословием, за крестьянами, но поощряя их в пользовании этим правом, как это делается по отношению крестьян. Для того, кто понимает этот вопрос в его истинном значении, должно быть ясно, что право владения как собственностью хотя бы одним осьминником земли, будь владелец распрокрестьянин, так же незаконно и преступно, как владение богачом или царём миллионом десятин. И поэтому вопрос не в том, кто владеет землёй и каким количеством, а в том, как уничтожить право собственности на землю и как сделать пользование ею одинаково доступным всем.

26 июля 1907 г.

П.А. Столыпин:

– Вы считаете злом то, что я считаю для России благом. Мне кажется, что отсутствие «собственности» на землю у крестьян создаёт всё наше неустройство.

Природа вложила в человека некоторые врожденные инстинкты, как-то: чувство голода, половое чувство и т.п. и одно из самых сильных чувств этого порядка – чувство собственности. Нельзя любить чужое наравне со своим и нельзя обхаживать, улучшать землю, находящуюся во временном пользовании, наравне со своею землёю.

Искусственное в этом отношении оскопление нашего крестьянина, уничтожение в нём врождённого чувства собственности ведёт ко многому дурному и, главное, к бедности.

А бедность, по мне, худшее из рабств. И теперь то же крепостное право, – за деньги Вы можете так же давить людей, как и до освобождения крестьян.

Смешно говорить этим людям о свободе, или о свободах. Сначала доведите уровень их благосостояния до той, по крайней мере, наименьшей грани, где минимальное довольство делает человека свободным.

А это достижимо только при свободном приложении труда к земле, т.е. при наличии права собственности на землю…

23 октября 1907 г.

Л.Н. Толстой:

– Вы пишете, что обладание собственностью есть прирождённое и неистребимое свойство человеческой природы. Я совершенно согласен с этим, но становление Единого налога и признание земли общей собственностью всех людей не только не противоречит этому свойству людей владеть собственностью, но одно вполне удовлетворяет ему, удовлетворяет потому, что не «священное», как любят говорить (священно только божественное), а истинно законное право собствен­нос­ти есть только одно: право собственности на произведения своего труда. А именно это-то право и нарушается присво­е­ни­ем людьми незаконного права на собственность земли. Это незаконное право больше всего отнимает у людей их законное право на произведения своего труда. Владение же землёй при уплате за неё налагаемого на неё налога не делает владение это менее прочным и твёрдым, чем владение по купчим. Скорее наоборот.

28 января 1908 г.

Василий Петров

ЗАКОН ДЛЯ ДВОИХ

 

Собственность на землю – ключевая проблема современности. Собственность в Родовых поселениях – это проблема пустующих участков, проблема спекуляции землёй и вообще, похоже, первопричина всех раздоров. Одни оформляют землю в «коллективную» собственность, то есть в собственность юридического лица. Кое-где получаются новые Ауровили. Другие горой стоят за частную собственность и самодостаточность каждого. Но бывает, что потом продают землю и исчезают навсегда. Или приезжают в поместье летом как на дачу. Бывает, что соседа удаётся увидеть два-три раза в год. Кое-где половина участков так и не засажена. Перераспределить такие участки в связи с неиспользованием уже нельзя. Изъять их может теперь только государство, но оно этим не занимается. Третьи временно оформляют всю землю на одного человека, которому все доверяют. Кое-где передача земли обратно помещикам недопустимо затягивается, а доверие как-то постепенно утрачивается. Затем отношения с доверительным собственником начинают осложняться. Кое-где доходит до прокуратуры. Кое-где вместо сотворения новой цивилизации не вылезают из судов. В итоге многие поселения Родовых поместий, сами по себе развивающиеся довольно быстро, упираются в глубокий юридический тупик.

Ни один из этих путей распределения земли создателей Родовых поместий не устраивал и не устраивает. Прак­тика создания поселений Родовых поместий поставила задачу: найти новую форму права на землю, оста­ва­ясь в рамках действующего гражданского и земельного законодательства. Найти такой способ распре­де­ления зем­ли, который бы соответствовал: 1) образу Родового поместья; 2) потребностям человека, который готов вкла­ды­вать в неё свою любовь и свой труд; 3) историческому опыту наших предков. В условиях отсутствия необхо­ди­мых законов из всех возможных юридических инструментов в арсенале имелся только гражданско-правовой договор.

В любом поселении РП передача земли гражданину, в конечном счёте, оформляется каким-нибудь договором (купли-продажи, дарения, аренды, безвозмездного срочного пользования, инвестиционным договором и др.). Любопытно, однако, то, что в некоторых поселениях эти договора являются длящимися – действующими в течение какого-то длительного срока. В течение этого срока договором определяются не только условия приобретения земельного учас­т­ка, но и условия его использования (обтянуть гектар верёвочкой, посадить живую изгородь, приступить к строительству дома и т.п.). То есть этими договорами в интересах всего поселения устанавливаются обя­за­н­нос­ти по обустройству земельного участка в качестве Родового поместья. По истечении «испытательного срока» все неготовые и случайные люди просто отсеваются. ПРИСУТСТВИЕ ЧЕЛОВЕКА В ПОМЕСТЬЕ и ВЛОЖЕНИЕ В НЕГО ТРУДА дают основание для передачи человеку участка в собственность. Первичными здесь являются не деньги, а труд, любовь и мысль. В таких посе­ле­ни­ях освоение земли происходит гораздо быстрее, а проблемы пустующих участков просто нет.

Но интересы поселения не ограничиваются условиями по использованию земли. В поселении каж­дый заинтересован в том, чтобы его соседом был единомышленник, чтобы соседние участки обу­страивались в качестве Родового поместья и дальше. Однако такие интересы вступают в противо­речие с правом собственника на свободное распоряжение своим участком путём его купли-продажи, залога, аренды, мены, дарения, вне­­сения в уставный капи­тал юридического лица и т.п. Но почему-то ни в одном договоре условия по распоряжению земельными участками и находящимися на них строениями (ограничения и обреме­не­ния права собственности) нигде даже не обозначаются. Мы приняли решение такие условия прописать.

Концепция разработанного нами договора базируется на следующих принципах:

1)       Земельные участки, предназначенные для обустройства в качестве Родовых поместий, поступают в частную собственность каждого помещика с обременениями и ограничениями, установленными договором в интересах всего поселения;

2)       Родовое поселение (в лице созданного его жителями СНП) приобретает преимущественное право покупки земельных участков (в случае их продажи собственниками участков);

3)       Собственник не вправе продать или передать свой участок лицу, которое не намерено вести усадебное хозяйство либо было ранее исключено из коллектива жителей поселения;

4)       Собственник не вправе передавать Родовое поместье в залог, аренду, доверительное управление или иное возмездное пользование;

5)       Договором устанавливаются ограничения на необоснованное повышение собственником стоимости земельного участка при его продаже (фактически – запрет спекуляции землёй)

6)       В договоре предусматривается возможность принудительного выкупа земельного участка у собственника, который не использует его для ведения усадебного хозяйства в течение нескольких лет подряд (фактически – решение проблемы пустующих земель).

Правовым основанием для установления подобных обязательств является предусмотренный Гражданским кодексом РФ принцип свободы договора. Он означает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 421 ГК РФ). Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными пра­во­вы­ми актами (смешанный договор). Например, в нашем договоре содержатся элементы:

1) инве­с­ти­ционного договора;

2) договора об условиях пользования недвижи­мым имуществом;

3) соглашения об обременении права собственности на недвижимое имущество;

4) соглашения о воздержании от определенных действий (ст. 307 ГК РФ) и

5) предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Правила об этих договорах применяются в соответству­ю­щих частях к отношениям сторон по нашему дого­во­ру, постольку, поскольку иное не вытека­ет из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст. 421 ГК РФ). Здесь же излагаются односторонние обязательства (гарантии) гражданина по совершению определенных действий. В итоге од­ним и тем же договором регулируются сразу несколько видов гражданско-правовых отношений. Рассмотрим их.

1)    Отношения по вложению денежных средств, их использованию и передаче приобретён­ного земельного участка гражданину в собственность (инвестиционный договор)

Юридическая конструкция инвестиционного договора впервые была применена жителями Родовых поместий «Родное» (Владимирская область), когда в поселении назрел вопрос о передаче земельных участков Родовых помес­тий в частную собственность каждого жителя поселения. Однако опыт других поселений РП показывает, что такие до­го­вора целесообразно заключать гораздо раньше – уже начиная с того момента, когда будущие помещики «ски­ды­ваются» деньгами, чтобы приобрести земельный массив («поле») или земельные доли («паи»). Обычно при этом кто-то из этих «инвесторов» становится ещё и кем-то вроде «доверительного собственника», а отношения приоб­ретают «инвестиционный» и «длящийся» характер. Факт вложения денежных средств удос­то­веряется рас­пис­кой с подписями Сторон, а заключенный в письменной форме договор гарантирует Ин­вес­то­ру: 1) целевое исполь­зование доверительным собственником вложенных денежных средств; 2) право получить в частную собст­вен­ность земельный участок соот­вет­ст­­ву­ю­щей площади, а в случае отказа от договора – 3) право получить обратно вложенные денежные средства в установленные договором сроки. Конструкция это­го договора примерно такова: Инвестор вкладывает собственные денежные средства для приобретения земель­ного участка, а дове­ри­тель­ный собственник (Исполнитель) приобретает на них земельный массив, размежёвывает его на гектары, офор­м­ляет их согласно требованиям законодательства, и, в итоге, регистрирует земельный участок на имя Инвес­то­ра. Здесь же прописываются обязательства Инвестора по использованию земли и прочие сущест­вен­ные усло­вия договора.  При этом предмет инвестиционного договора может быть сформулирован при­мер­но так:  

1.1. Согласно настоящему Договору Инвестор вкладывает собственные денежные средства в размере ____ рублей для при­об­ре­те­ния земельного участка площадью ___ гектара и принимает на себя обязательства по его использо­ва­нию для ве­де­ния усадебного хозяйст­ва на согласованных Сторонами в настоящем Договоре условиях, а Исполнитель прини­ма­ет указанные денежные средства, организует выполнение межевых (кадастровых) работ и передаёт сфор­ми­ро­ванный земельный участок Инвестору в частную собственность с обреме­не­ни­я­ми, установленными настоящим Договором.

Таким образом, конструкция инвестиционного договора не только объединяет в себе правила Гражданского ко­дек­са РФ о договоре целевого займа (ст. 814 ГК РФ) и договоре купли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), но и – что особенно важно – допускает объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвес­ти­ро­ва­ния[1], что позволяет накопить денежные средства для приобретения земель­ного мас­си­ва достаточно большой площади. Заключение договора в письменной форме даёт гражданину, уже с момента вло­же­ния денеж­ных средств, юридическое право пользования земельным участком[2] (глава 36 ГК РФ) без всякой госу­дар­ст­вен­ной регистрации (п.2 ст. 26 ЗК РФ). Перечисление же в договоре конкретных обязательств Исполни­теля[3] иск­люча­ет возможные злоупотребления с его стороны и ставит отношения в коллективе на твёрдую правовую поч­ву.

2)    Обязательства об условиях пользования недвижимым имуществом

При передаче земельного участка гражданину в частную собственность принципиально важно определить ус­ло­вие использования земельного участка для ведения усадебного хозяйства и конечную цель всех действий человека на земельном участке – создание Ро­до­во­го поместья (родовой усадьбы). И здесь прежде всего следует иметь в виду, что с момента при­ня­тия Закона Бел­го­родской области «О родовых усадьбах», термины «Родовая усадьба», «усадебное хозяйство» и «Родовое по­се­­ление» являются ЛЕГАЛИЗОВАННЫМИ, и теперь их можно применять в любой области в порядке анало­гии закона (п.1 ст. 6 ГК РФ). А в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, если при заключении граж­данско-правового договора хотя бы одна из сторон выдвигает требование об использовании земельного участка для ведения усадебного хозяйства или для создания Родового поместья, использование участка определенным образом становится существенным условием договора (п.1 ст. 432 ГК РФ). Однако в этом случае в договоре необходимо определить поня­тия «усадебное хозяйство» и «Родовое поместье», как они понимаются в данном поселении Родовых помес­тий. Например, эти понятия могут раскрываться так:

4.1. Передаваемый по настоящему Договору земельный участок подлежит использованию Инвестором и членами его семьи (рода) для создания Родового поместья.

4.2. Под родовым поместьем (усадьбой) в настоящем договоре понимается земельный учас­ток с находящимися на нём строе­ниями, прудом, многолетними насаждениями, живо­­т­ными, иным имуществом, на котором осуществляется ведение усадеб­ного хозяйст­ва.

4.3. Под усадебным хозяйством в настоящем договоре понимается форма жизненного уклада, при которой осущест­в­ля­ет­ся совершен­ст­во­ва­ние сре­ды обитания, обеспе­чи­ва­ет­ся проживание граждан в благоприятной окружающей среде, прио­ри­тет отдаётся использованию земли как природному объекту, охраняемому в качестве важнейшей составной части при­ро­ды, внед­ря­ются экологические системы земледелия, осуществляется гармоничное взаимодействие с природой и мини­маль­ное нега­тив­ное влияние на неё, возрождаются исконные народные обряды, праздники и ремёсла, популяризируется здоро­вый образ жизни.

При разработке данного договора в действующих поселениях понятие «Родовое поместье» обсуждалось наи­бо­лее активно и эмоционально. Сначала всегда решался вопрос совести – нужно ли употреблять это понятие вооб­ще? А дальше вопрос приобретал юридическую окраску: если я обустраиваю участок как Родовое поместье, то какие мои обязанности из этого вытекают? С учётом сложившейся в поселениях РП практики «испытательного срока», выполнение этого минимума обязанностей обычно рассматривается как основание для передачи земель­но­го участка гражданину в частную собственность. А позиции по этому вопросу звучали самые противо­полож­ные:

q  от громких заявлений о недопустимости навязывания условий и сроков обустройства Родового поместья (за которыми часто проглядывало нежелание или неготовность человека брать на себя ответственность за свои действия на земельном участке перед соседями и поселением в целом)

q  до руководящих попыток прописывать количество выса­жи­ва­емых деревьев (впрямую или через процент от площади участка), устанавливать сроки возведения жилого дома (3 – 5 лет) и подсчитывать количество дней постоянного проживания на поместье (более 183 дней в году или нет) J

Решение, объединившее в себе обе противоположности, оказалось простым: необходимо сфор­му­ли­­ровать осно­в­ные признаки (критерии) Родового поместья, отражающие желаемый результат, а де­та­лям обустройства зе­ме­ль­ного участка придать характер рекомендаций. В одном из вариантов договора эта идея была отражена так:

4.4. Цель использования земельного участка – создание Родового поместья – предполагает:

a)    Обустройство усадьбы в соответствии с собственной мечтой;

b)    Посадку живой изгороди, садовых, лесных и иных многолетних насаждений;

c)    Недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в обустройство Родового поместья;

d)    Строительство жилого дома или иного строения, пригодного для постоянного проживания гражданина и его семьи;

e)    Постоянное проживание в усадьбе;

f)     Установление добрососедских отношений с соседями по поселению.

Иные критерии ведения усадебного хозяйства определяются Рекомендациями по обустройству родовой усадьбы, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2 к Договору).

Из всех вышеперечисленных критериев Родового поместья подробной регламентации в Договоре заслуживает лишь принцип добрососедства, т.к. эти отношения в настоящее время не регулируются в РФ ни земельным, ни гражданским законодательством (хотя в странах Европы и Америки, а также на Украине отношения добрососедства регулируются довольно детально). На наш взгляд, ус­та­­нов­ление добросо­сед­ских отношений с соседями по посе­ле­нию в юридическом смысле предпо­ла­гает, что:

1) при использовании земель­ного участка соб­с­т­венник должен соблюдать права и ин­те­ресы соседей, избирая такие способы использования зе­мель­ного участка, при которых владельцам соседних учас­т­ков наносится менее всего неудобств (затенение, задым­ление, неприятные запахи, шумовое загряз­нение и т.п.);

2) в договоре закрепляется перечень действий, которые могут совершаться только по согла­со­ва­нию с со­седом (это может быть и высадка высокорослых деревьев, способных ухудшить соседу вид или освещение; и огораживание земе­ль­ного участ­ка (после прочтения «Анасты») земляным валом; и размещение строений на границе земельного участка; и исполь­зо­ва­ние общей межи для постоянного проезда (а не только для прохода); и многое другое (см. пункты 5.6 – 5.7 Договора);

3) безусловно запрещается такое использование участка, которое не поз­во­ляет соседу исполь­зовать свой участок для создания Родового поместья. Общими критериями допустимого и недопус­тимого влияния служат установ­лен­ные санитарные, гигиенические и экологические нормативы, разумные пределы и сложившиеся на территории посе­ле­ния обычаи.

3)    Соглашение об обременении права собственности на недвижимое имущество

В силу статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принад­ле­жа­ще­го ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие пра­ва и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе обременять его любым образом. Обременения – это определенные условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1 ФЗ № 122). Они могут устанав­ли­ваться ДОГОВОРОМ, а также законом, административным актом и решением суда.

Например, договором можно установить, что в случае продажи (отчуждения) гражданином земельного учас­т­ка Родовое поселение (в лице созданного его жителями Некоммерческого Партнёрства) обладает пре­и­му­щес­­т­венным правом на его покупку (статья 250 ГК РФ). В этом случае собственник будет обязан в первую оче­редь пред­­­ло­­жить при­­об­рести свой участок самому Партнёрству, направив ему соответствующее уведом­ле­ние. Если жители поселе­ния примут решение о приобретении участка, собственник будет обязан заключить до­­го­вор купли-продажи земель­но­го участка на условиях, ука­за­н­ных в уведомлении. Если поселение откажется от покупки земельного участка либо не приоб­ретёт его в течение определенного срока со дня поступления уведомления, собственник будет вправе продать свой участок указанному в уведомлении лицу.

Мы понимаем, что продажа Родового поместья нежелательна как таковая, но в силу разных жизненных обсто­я­тель­ств может случиться так, что собственник будет ВЫНУЖ­ДЕН продать или подарить свой участок другому лицу. Концепция разработанного нами договора допускает такую передачу земельного участка вместе со всеми вло­жен­ны­ми в него улучшениями. Однако стоимость самого участка и стоимость произведенных собственником улучшений оп­ределяется по-разному. Весь вложенный в землю труд (возведенные постройки, выкопанные пруды, улучшенная почва, отсыпанная дорога, посаженные многоле­т­ние насаждения и др.) собстве­н­­ник оценивает самостоятельно. А сам участок продаётся собственником по той цене, по какой он его в своё время и покупал. Допускается лишь незначительное её увеличение с учётом офи­ци­ально установленного коэ­ф­­фи­циента инфляции. Такое правило исключает необоснованное за­вы­шение стоимости участков при продаже (спекуляцию землёй) и гарантирует справедливое воз­мещение вложенных в участок затрат (трудовых, денежных, мысленных, энергетических и др.).

Соответствующие положения Договора могут быть сформулированы примерно так:

8.6. Стороны признают, что стоимостью самого земельного участка для целей пункта 8.2 нас­то­ящего До­го­вора будет являться стоимость приобретения земельного участка Инве­с­то­ром согласно пункту 1.4 нас­то­я­щего Договора с учётом решений общего собрания членов СНТ «РАДуга» об увеличении «расчётной стоимости земельного участка», действующих на день направления Инвестором уведомления о продаже участка.

8.7. Стороны соглашаются, что стоимость произведенных Инвестором улучшений земель­но­го участка (посаженные многоле­т­ние насаждения, возведенные постройки, выкопанные пруды, улучшенная почва, отсыпанная дорога и др.) для целей пункта 8.2 насто­я­ще­го Договора будет определяться самим Инвестором либо (в случае её явного завышения) заключением независимого оценщика. За каждой из Сторон остаётся право оспаривать указанное заключение в судебном порядке.

При закреплении этого принципа мы исходили из того, что на Руси крестьяне ВСЕГДА имели право на продажу своей земли, впрямую или опосредованно. Например, до 1754 года государственные крестьяне могли свободно продавать свои земельные участки, отдавать их в аренду, менять, передавать по наследству и ни община, ни государство в эти вопросы не вмешивались[4]. С установлением крепостного права эти сделки были запрещены, но и тогда крестьяне могли продавать вложенный в землю ТРУД. И даже в советский период, когда частная собственность на землю была отменена, а аренда запрещена Уголовным кодексом, сельские жители совершали сделки со строениями. Например, можно было купить жилой дом на приусадебном участке. При этом в стоимость дома фактически входила и цена земельного участка, т.к. покупатель жилого дома всегда учитывал площадь участка, наличие на нём сада, огорода, плодородие земли, красивый вид, экологичность местности и т.п.

В силу этого разработанный нами договор также не запрещает собственникам продажу своих участков, но гара­н­тирует поселению преимущественное право их покупки. При желании договором могут устанавливаться и другие ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со статьёй 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. А поскольку регулируемая Договором ситуация ни одним законом впрямую не предусмотрена, регистрация таких обременений права собственности является добровольной. При желании сторон Договора записи о данных обременениях могут совершаться в подразделе III – 6 ЕГРП как «прочие ограничения и обременения».

4)    Обязательства по воздержанию от определенных действий (ст. 307 ГК РФ)

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) опреде­лен­ное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от опре­де­лен­ного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1 ст.307 ГК РФ)

При ведении усадебного хозяйства гражданин, в соответствии с п.1 ст. 307 ГК РФ, может принять на себя обя­за­тельства по воздержанию от определенных настоящим Договором действий, как в отношении земельного участ­ка, так и в отношении находящегося на нём недвижимого имущества. В частности, гражданин может обязаться:

¾    не передавать принадлежащий ему земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости в залог, аренду, доверительное управление или иное возмездное пользование;

¾    не использовать принадлежащий ему земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости в качестве средства обеспечения исполнения обязательств (поручительство, кредитные обяза­тель­с­тва и т.п.);

¾    не совершать действий по разделу находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

¾    не предпринимать действий по разделу земельного участка на отдельные части[5].

Следует учесть, что последнее требование не является безусловным и однозначным. При наличии в поселе­нии РП земельных участков большой площади (3-5 га) в договоре целесообразно пропи­сать, в порядке исключе­ния, возможность раздела принадлежащего собственнику земельного участка на части, при условии, что площадь каж­­дого из вновь образованных земельных участков будет не менее 1 гектара, с целью последующей передачи одного из вновь образованных участков гражданину для создания нового Родового поместья на условиях указанного Договора.

Вышеуказанные обязательства, ограничивая возможности собственника по распоряжению недвижимым иму­щес­т­вом, также выступают как обременения права собственности, установленные договором. При желании сто­рон Договора записи о данных обременениях могут совершаться в подразделе III – 6 ЕГРП как «прочие огра­ни­че­ния и обременения»[6].

Приложение № 8 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).

 

ПОДРАЗДЕЛ III-6                                    Лист __________

Кадастровый номер ________________________________________________

Условный номер ___________________________________________________

      ЗАПИСЬ О ПРОЧИХ ОГРАНИЧЕНИЯХ (ОБРЕМЕНЕНИЯХ)

Номер регистрации ________________________________________________

Описание ограничения (обременения) _______________________________

__________________________________________________________________

Срок _____________________________________________________________

Лицо, права которого обременяются (ограничиваются) _______________

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Лицо, в пользу которого  обременяются (ограничиваются) права _____

__________________________________________________________________

__________________________________________________________________

Документы-основания ______________________________________________

__________________________________________________________________

Особые отметки регистратора ______________________________________

__________________________________________________________________

Регистратор ___________________ Дата _____________ Подпись _______

                  (Ф.И.О.)                                   М.П.

5)    Обязательства по заключению договора о передаче недвижимого имущества в будущем

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ).

В данном случае речь идёт об обязанности собственника, который фактически отказался от использования своего участка в качестве РП, передать свой участок Партнёрству либо его члену путём заключения договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества. Под фактическим отказом от использования участка в качестве Родового поместья в договоре понимается неиспользование собственником либо членами его семьи земельного участка для ведения усадебного хозяйства в течение более чем 5 лет подряд, т.е. если:

1) на участке не проживает ни Инвестор, ни члены его семьи, ни близкие родственники;

2) участок не обнесён живой изгородью;

3) на участке не высаживаются многолетние насаждения.

При этом все существенные условия договора купли-продажи (стороны, предмет договора, стоимость недвижимого имущества, срок заключения договора) оп­ре­деляются смешанным договором,  который, в этом случае, и получает характер предварительного договора. Речь идёт о правилах статьи 429 ГК РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о пере­даче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора (купли-продажи), другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст. 445 ГК РФ). Таким образом, принудительный выкуп неиспользуемого земельного участка у его собственника становится возможным.

Реализация этих обязательств становится возможной также благодаря длящемуся характеру данного договора, который вступает в силу с момента его подписания и действует до:

(а) даты вступления в законную силу Федерального закона «О Родовых усадьбах», либо

(б) фактического отказа собственника от использования земельного участка в качестве Родового поместья ― в зависимости от того, какая из этих двух дат наступит раньше.

Таким образом, момент прекращения прав и обязанностей по данному договору определяется обстоя­тельс­т­вом, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Это – сделка, совершенная под отменительным условием (пункт 2 статьи 157 ГК РФ). А поскольку наступление этого обстоятельства целиком зависит от воли самого собственника, то для помещика, который не захочет от своего участка отказаться, оно не наступит НИКОГДА.  А значит, пользование этой землёй будет ВЕЧНЫМ.

***

Leges nulla alia ex causa nos tenent, quam quod judicio populi receptae suntзаконы связывают нас лишь потому, что они были приняты по решению народа. То, что народ повелел последним, это и есть действующее право. Право порождается фактами; опыт, полученный от различных действий, объединяется в законе. Есть всего три слова Вселенского закона, с помощью которых можно определять полезность или неполезность земных зако­нов, придуманных людьми: СОВЕРШЕНСТВОВАТЬ СРЕДУ ОБИТАНИЯ. Ни один земной закон не ста­нет выше Закона Вселенского. На Земле настало ВРЕМЯ СВЕТА. Законы, способствующие уничтожению природной среды, отомрут. Зако­ны, помога­ющие совершенствовать среду обита­ния, ста­нут веч­ными.

Образ гармоничных отношений владения, пользования и распоряжения Родовой землёй – прямой путь к принятию Федераль­ного закона «О Родовых поместьях». Сочетание интересов собственника с интересами всего по­селения сближает реальную прак­тику оформления и оборота земли с образом Родового поместья (правосознани­ем), обходясь при этом исключительно нормами действующего гражданского законодательства. В этом и сос­тоит главное юридическое значение нашего договора, который мы предлагаем вниманию читателей «Родовой Земли».

Выражаю благодарность жителям поселений «Любодар» (Владимирская область), «Ковчег» (Калужская область) и «Миродолье» (Московская область), а также всем жителям поселений «Родное» (Владимирская область) и «Благодать» (Ярославская область) за учас­тие в появлении этого договора. Благодаря вам многие создатели Родовых помес­тий, которые захотят использовать его в своих поселениях, смогут уже сегодня принять закон о Родовом поместье СВОЕЙ ВОЛЕЙ и САМИ ДЛЯ СЕБЯ. Ибо договор – это как бы закон для двоих!

 

 

 

Василий Петров

Преподаватель кафедры гражданского права Московского Нового Юридического Института

Поселение РП «Родное» (Владимирская область).                                                                          12.12.2011 г.

За разъяснениями по поводу содержания и применения договора пишите на почту: vassilijus@mail.ru.


[1] Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и др.

[2] По договору безвозмездного пользования поместье может выступать как сформированный земельный участок (с границами и кадаст­­ро­вым номером) или как часть земельного участка (всего поля), в случае, когда приобретенный земельный массив ещё не размежеван на гекта­ры­.

[3] В качестве Исполнителя (доверительного собственника) может выступать как гражданин, так и юридическое лицо (НП, ДНП, СНТ и пр.)

[4] См.: В.Петров. История земельного права за 1000 лет (http://rodovoe-pomestie.by/ru/revival/Land_law_history_ru.zip).

[5] При наличии политической возможности вопрос о неделимости Родовых поместий желательно также урегулировать в местных Правилах землепользования и застройки, добавив в перечень земельных участков зоны С-1 или С-2 земельные участки «для ведения усадебного хозяйства» и прописав их минимальные и максимальные размеры (например, от 1 до 5 гектар).

[6] В случае смерти такого гражданина зарегистрированное за ним имущество переходит к его наследникам в порядке уни­версаль­но­го правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент  (ст. 1110 ГК РФ). В сос­тав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства земельные участки, здания, стро­ения, сооружения, иное иму­щес­т­во, имущественные права и обязанности, в том числе обременения права собс­т­вен­­ности и иные гражданско-правовые обязательства, принятые на себя наследодателем (ст. 1112 ГК РФ). Таким образом, при наследовании имущества умершего собственника наследник, неза­ви­симо от сво­его членства в коллективе поселения РП и участия его делах, заменяет предыдущего собственника во всех обяза­тель­ст­вах, принятых им на себя по гражданско-правовому договору.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *